导航|地址|刷新
对话余安定：一个地产老兵的30年 | 吴晓波激荡讲堂_手机网易网




















网易网易号



0







对话余安定：一个地产老兵的30年 | 吴晓波激荡讲堂


吴晓波频道
2026-06-17 08:31·浙江·财经作家

0






编者按：2026年起，“对话激荡讲堂同学”专栏正式开启。我们将持续对话不同行业、不同年龄的激荡讲堂同学，记录他们真实的商业故事与人生选择。这是本专栏的第七篇。




余安定是吴晓波激荡讲堂W.0228号学员，加入激荡讲堂是想保持一种状态——一个持续学习、持续开放、持续碰撞的状态。吴老师让余安定看清了历史与现实的逻辑，同学们让余安定看到了未来的可能性。




1996年，余安定南下深圳。两年后，他进了天安数码城，从此再没离开过。天安数码城是国内产业园地产的先行者。余安定在这个行业一干就是近三十年。




产业园地产重投入、长周期，赚的是耐心的慢钱，这跟高杠杆、快周转的住宅开发截然不同。




凭借常年扎根一线练就的敏锐眼光，他看中了东莞的凤岗。顶着公司内部巨大的分歧，他立下军令状，打破行业惯例，大手笔建起了凤岗天安数码城。




他曾艳羡过中国人买房撑起的地产狂飙时代，也亲身经历过行业周期中的艰辛、陷阱与教训。这位产业地产老兵，藏着一个大众从未熟知的、另类的地产故事。




以下是凤岗天安数码城董事、总经理余安定和巴九灵的对话。





文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）




打开网易新闻 查看精彩图片

选址

巴九灵：2015年决定在凤岗建设天安数码城产业园。公司内部有没有一些争议？

余安定：我们集团内部早先其实不看好这个地方。当初过来考察的时候，这边看着挺荒凉，产业底子也薄弱，一直有个说法叫“灯下黑”。

虽说挨着深圳、地段占优势，但发展过程中资源很容易被深圳吸走。在外人眼里，凤岗就是深圳的后花园。不少深圳人觉得这边房价划算，就在这儿买房定居，平日里去深圳上班，只有下班或是周末才回来落脚。

优质产业愿意落户深圳，档次偏低的产业又选址别处，本地产业两头抓不住。东莞觉得凤岗离主城区太远，不愿投放资源，深圳又觉得凤岗不是自身的辖区，两头都不靠，就陷入“灯下黑”的窘境。

巴九灵：那后来又怎么决定扎根凤岗？

余安定：那会儿我在龙岗天安担任常务副总，碰巧都市丽人老板郑耀南和我是厦大EMBA的同班同学。他找我说，当地很希望天安落地凤岗。但集团内部意见分歧大，之前已经回绝了合作邀约。靠着同学交情，他劝我说，这个地方是可以的，我带你再来看一眼。

我跟着过来之后，认认真真摸排了区位条件、本地实情。原来我也知道这个地方，但是没有正眼看过它。

巴九灵：以前只在地图上留意过它。

余安定：没错，从来没仔细琢磨过，凤岗能不能承载产业、适配天安数码城的运营模式、未来有没有发展空间。早先顶多趁着聚餐、朋友聚会过来逛逛，也就图这边消费便宜。

2015年实地考察完，我觉得凤岗潜力十足。一边坐拥东莞成熟的制造业底子和低廉成本，一边紧挨着深圳，坐拥得天独厚的跨城区位，全国很难找到第二个这样的地块，在深圳这么发达的一个城市的最中心的心脏位置，却归东莞管辖。

凤岗辖区呈狭长走向，刚好卡在莞深中间地段，地理位置独一无二。再加上两座城市本身产业高度互补，深圳手握人才、科创、金融资源，但不少科创项目缺落地空间，东莞完善的产业链、扎实的制造业基础，刚好承接硬件研发和制造类创新。

当时我就判断，这片地方没有发展不起来的道理。如果过去没有发展起来，一定是某个地方没做对。

天安数码城主打培育中小微企业，引进华为、比亚迪这类巨头不现实，大企业自有完整配套和产业生态，用不着我们赋能。但国内实体经济的底盘，靠的是遍地扎根的中小企业，我们深耕这个赛道三十多年，运营经验很成熟。

当然，说服老板可能没讲这么多理论，就跟老板拍胸脯说：你放心，这事交给我干肯定能赚钱，赚不到钱你把我人头拉走。



打开网易新闻 查看精彩图片

工作中的余安定




打开网易新闻 查看精彩图片


建设

巴九灵：早年你接受媒体采访时提到，园区一期建成之后，配套跟不上，不少企业入驻没多久又搬走了。

余安定：我觉得就不可能有一帆风顺的事情。从动工那天起，我就知道会有各种难题。

我们能做成，依托的是天安数码城二十多年的园区运营积淀。到2015年，我们在产业园行业已经深耕二十多年，积攒了一大批稳定合作的老客户，在珠三角中小制造企业圈子里也有一定口碑。不少中小企业认准天安的牌子，愿意过来落户，相信我们能把园区运营落地，不会半途而废。

就算手握这些优势，开园初期依旧麻烦不断。企业选址落脚，最先看重招工难度和日常经营条件，水电交通、经营成本、地方政策、上下游产业链、市场资源，每一项都会左右他们的去留。

园区刚建好的时候周边全是荒地，孤零零的几栋楼立在田野中间。我们跟入驻企业承诺，眼下四周都是荒山野地，往后这里会逐步城市化，配套对标深圳城区，慢慢和深圳连成一片。放在当时，别人听了也不一定相信这套规划。

巴九灵：起步阶段很难。

余安定：对，但是你得一点一滴地把它变成现实。这个事情中间还是克服了许许多多的困难。政府支持是一方面，我们也得主动对接企业、落地解决方案。

拿物流举例，园区入驻企业大多做电商，日常频繁零散发货。整车大件运输还好处理，但大部分商家每次只发十几件小件，周边片区偏偏没有成熟的快递网点。

不少企业为此抱怨，在这里寄快递运费偏高，还没人上门揽件。我们挨个对接顺丰和三通一达，腾出园区闲置空间免费给他们设站点，以此降低企业寄件成本。

员工就餐方面，初期周边没有餐饮店，我们索性自建园区食堂。同行园区基本都配有食堂，想要留住企业和员工，就得做出差异化。团队商量之后，专门开设了深夜食堂。

员工一日三餐正常自费就餐，但凡企业员工晚上八点半之后留在园区加班，食堂由园区补贴成本，免费供应夜宵，饺子炒粉各色小吃随便取用。这个举措落地之后反响特别好，年轻员工归属感明显提升。很多细节小事，都要靠我们一点点优化完善环境。

巴九灵：你之前采访还说过，帮企业员工协调子女入学，还承租周边村民自建房翻新改造，低价租给园区员工居住。

余安定：是的。当然，一个好的营商环境是由方方面面构成的。优质的营商环境本来就是细碎小事堆砌起来的。

当地政府的营商配套环境怎么样也很重要。我们幸运的是，东莞常年稳居国内营商环境榜单前列，好几次冲进全国前三，还有一年拿下第一名。

营商环境好不好，要站在企业和打工人的切身感受上来评判，要看一座城市能不能容得下企业发展，能不能让普通人安稳生活。从这点来看，东莞的营商环境实实在在做得不错。

这和东莞特殊的行政体制分不开，当地没有区级中间层级，由市直管三十多个镇，各镇本身就是一级行政主体。镇政府不管是对接资源还是落地帮扶，效率和落地效果都更好，这也是我们扎根之后的体会。

巴九灵：眼下园区运营最大的难题是什么？凤岗天安数码城的一位员工跟我说，今年园区核心工作就是帮入驻企业办招聘活动、解决用工缺口。

余安定：招人难，一直是我们没能妥善攻克的痛点。

去年我们就启动“助企揽才”计划。一方面我们深耕园区运营，打造年轻人社群。现在年轻求职者择业观念和老一辈不一样，我们当年求职优先适应环境，年轻人更看重社交氛围，不顺心就换城市。只靠高薪很难留人，搭建社群、营造归属感才是关键。

另一方面要看城市大势。多数深圳年轻人还不熟悉凤岗，但这里会是他们低成本安家的优选。老话讲形势比人强，深惠城轨就是盘活凤岗发展的关键配套。现阶段凤岗房价不到两万元，远低于深圳各片区，轨道交通落地后，大批年轻人会主动来此定居，人口流入之后招工难题自然缓解。



打开网易新闻 查看精彩图片

深圳里的凤岗




打开网易新闻 查看精彩图片


变迁

巴九灵：你在产业园行业深耕多年，算是业内资深从业者。国内产业园一路走来经历了哪几个发展阶段，如今是什么现状，未来又会朝着什么方向演变。

余安定：我是1996年到深圳参加工作，1998年进入天安数码城，之后就一直没有离开过。

福田天安数码城是我们落地的首个项目，1991年动工建设。早期园区本质就是配套三来一补的普通加工工业区，和深圳遍地的工业园没有区别。别人建厂做服装来料加工，我们也做服装加工，周边厂区搞电子元器件代工，我们的厂房同样布局同类业态，大家处在同一发展层级。

不过当年天安踩准了关键一步，在园区运营上领先同行。1998年入职的时候，我感触特别深。入职前我去过不少老牌工业区，身边不少朋友都在那边经营。那会儿园区安保话语权很大，管理人员高高在上，日常全是硬性管束。

但天安从那个时候就树立了服务思维，园区股权里有一半港资，受香港营商理念影响，很早就确立商户至上的运营思路，这套理念在当年国内十分少见。我们率先落地港式物业管理。

港式的物业管理，其实说起来也没什么太了不起，很简单——你把业主当人看，你把业主放得比你高一点，你服务好他，你别欺负他、你别压榨他。

港式物业说穿了没有高深门道，核心就是摆正位置，尊重入驻商户，杜绝刁难和不合理盘剥。水电保障是物业本职工作，不用商户反复央求才开通。早些年深圳企业安装座机很紧张，线路资源有限，想要优先装机大多要私下送礼，不少物业公司从中牟利。

天安早早杜绝这类潜规则，依照企业规模和实际贡献统筹安排装机，全程不收任何红包。水电按时稳定供应，不会随意停水断电。安保的本职是守护园区安全，不靠刁难商户牟利。我们的租金比别人贵，但企业愿意来这里，因为他觉得在你这里有安全感、有做人的尊严。

巴九灵：初代产业园基本都是低矮厂房，楼层普遍不高。

余安定：大多也就七八层高，标准旧式厂房。同行看到天安凭借优质服务拉高租金，慢慢开始效仿，无形中推动整个产业园行业转型。早年我们还是住建部认定的物业管理示范园区，率先落地ISO9000管理体系，在国内产业园区发展里起到了标杆示范作用。

之后互联网和通信产业快速崛起，座机慢慢被手机替代，园区比拼的重点变成网络基建实力。那个年代大部分地区还在拨号上网，我们完善的网络配套吸引了大批互联网、科创类企业入驻，我们顺利完成第二次转型，比人家先行一步，这个转型我们走得也比较好。

巴九灵：就是服务加配套能力。

余安定：没错。再往后深圳中心城区低端制造业逐步外迁，不少工厂搬迁到东莞惠州等低成本区域。还有一部分企业研发、生产密不可分，没法拆分搬迁，企业体量不大，深耕细分领域，核心需求是人才和优质办公环境。

当时市场出现明显空白，低端厂房租金低廉，但厂区环境杂乱，满眼一线工人，不适合研发办公。纯写字楼又受限业态规范，不能摆放机器设备、开展生产。两种产品中间出现市场缺口。

我们瞄准这个痛点，在深圳福田打造“2.5代”产业园。建筑外观贴近写字楼，内部空间兼顾多元功能，既能日常办公，也可以落地研发、小型试制生产，还预留仓储区域。

楼宇配备专用货梯，层高和楼板承重满足小型设备进场，水电线路同时适配办公与工业生产。客梯货梯分区运行，兼顾研发人员的办公舒适度，也方便企业开展小批量试制。

深圳400多家上市公司中，有近100家曾在我们园区成长，占比约1/5。这些企业要么起步于天安数码城，要么是在这里完成上市后才迁出的。这都是“2.5代”产业园的功劳。

从产业园发展的角度来看，大概就是这么一个过程：最早是B端的来料加工型制造厂房；第二代就是升级配套与物业服务；接着就是能够结合办公和研发需求和小型生产需求的“2.5”代产品。

“2.5代”的园区，有30%到40%的精力去考虑人的需求。未来的园区，则需要拿出70%到80%的精力去思考，怎么让人留得住、活得好、开心舒服。

现在行业总在提产城融合，我觉得这个概念没有统一评判标准，不是简单在园区里叠加住宅和商铺就算达标。老式产业园只有厂房写字楼，新式园区混杂商业居住只是外在形态变化。

真正的产城融合，内核逻辑已经转变。过去做园区，所有配套围绕企业经营打造，现在首要目标变成集聚人才、留住人才。



打开网易新闻 查看精彩图片

余安定在现场




打开网易新闻 查看精彩图片


教训

巴九灵：以产业园为代表的产业地产，与我们常说的住宅地产有何区别？不少房企爆雷，都陷入债务危机。

余安定：从行业规律来讲，做产业园本身就是慢生意，靠长期沉淀稳步发展。不过落地凤岗项目，我们打破了产业园多年的规律。

常规天安园区，就算总建面五十万方，整体开发周期普遍要10年往上，平均一年也就开发五六万方，开发节奏向来保守。只聊产业园赛道，扎扎实实深耕产业的前提下，大规模一次性开发失败概率极高。

产业园偏重重资产投入，周转速度远比不上住宅地产，招商落地、园区运营、房源去化全要耗费漫长周期，没办法靠快周转回笼资金，只能像蜗牛一样循序渐进滚动开发，绝大多数产业园都逃不开这套发展逻辑。

放眼国内其他城市，一次性铺开五十万方甚至上百万方产业园还能顺利落地，很难实现。但凤岗项目，不管是天安数码城还是京东智谷产业园，都跳出了这个定式。

天安一期分批建设，节奏已经比传统园区提速不少。等到开发二期，地上七十多万方加上地下合计一百万方，我们选择一次性整体建成。当时这个决策在集团内部争议极大，高管都担心项目拖垮整个公司体量。一次性落地一百万方，项目总投入起码60亿元。

巴九灵：也就是说，项目一次性要砸进60亿？

余安定：没错。虽然施工阶段可以依托供应商垫资、银行贷款盘活现金流，分散资金压力，但极端假设下，如果房源和产业招商全盘遇冷、产品滞销，60亿的资金缺口公司根本扛不住。天安数码城账面没有闲置60亿现金储备，过往历年盈利大多已经分红给到股东，没有大额存量资金兜底。

内部反对声音居高不下，忌惮巨额投入的风险，生怕项目失利连累全员。当时我立下军令状，如果项目不成功，我就从园区最高的那栋楼上跳下来。

为什么我敢这么说？因为凤岗依托得天独厚的区位条件、本地产业土壤，能够快速聚拢上下游企业，实现产业速成和资金高效周转。换作其他城市，我绝不敢照搬这套快开发模式。



打开网易新闻 查看精彩图片

天安·深创谷产品规划图

巴九灵：你提前预判到深圳产业外溢是不可逆的大趋势。

余安定：项目一期落地前我还没法确定，做完一期之后，我判断大批深圳企业会扎堆向外搬迁。

我在天安从业快30年，身边一大批同事在岗年限都超过20年，早年地产行业狂飙突进，同期入行做住宅开发的同行大多借着行业红利赚到丰厚收益，手握股权或是期权，身价早早起来。

早些年我们团队也动过心思，提议拓展住宅开发、切入商品房赛道，结果被公司的两大股东直接否决。天安数码城的两个股东是港资天安和深圳国资，他们各自都有成熟的地产开发主体，住宅和商业地产业务自有团队操盘，用不着我们跨界涉足。

现在回头再看，当年的约束反倒成了保护伞。一来公司没有盲目扩张体量，二来避开地产多元化陷阱，从头到尾专注产业地产主业。放眼当年同一批同行，九成以上陆续出局，我们反倒稳稳扎根赛道走到现在。

巴九灵：失败的产业园通常会踩哪些坑？

余安定：多数产业园失败的首要原因便是定位失误，不少操盘方盲目追求高端业态，脱离地块周边产业基础，一心瞄准龙头大企业，落地后根本没有匹配的客户入驻。做产业园本质就是做生意，不能脱离市场空谈规划，核心是摸清在地企业真实痛点与落地需求，找准自己的目标客群。

做园区还是要真抓实干、踏踏实实，不能忽悠。这个事我是犯过错误的。早年我在深圳龙岗担任常务副总，有一阵子格外热衷于接待各地政府、同行访客，靠着口才介绍园区，很享受对外宣讲的过程。当时我们提出了八大平台、多项服务体系这类概念，实际上只有零星板块落地。

我实地走访另外一家园区后发现，当初我随口宣讲的整套服务方案，它听了学了，并回去逐项落地做实，它的服务做到了名列前茅。这件事对我冲击很大，自此我不再对外谈各类概念，就实打实把事情一件一件做好，去问题一个一个解决好。

巴九灵：你平时是如何学习的，你好像一直关注吴老师的课程和文章？

余安定：我第一次听吴老师讲课，是2024年，他讲《中国商业史3000年》。那次活动是南方日报和东莞日报牵线，放在我们凤岗天安数码城园区。

说实话，在那之前我对商业史这类“大题目”有点敬而远之，觉得太宏观，离自己每天管园区、招商、服务企业这些具体事情太远。

但吴老师一开口，我发现我错了。他把3000年的商业脉络，从范蠡、子贡讲到张謇、荣毅仁，再讲到改革开放以来的企业家群体，讲得既有历史的纵深感，又有现实的穿透力。

他不是在讲“故纸堆”，而是在讲“来龙去脉”。为什么中国企业会长成今天这个样子？为什么某些产业会崛起、某些会衰落？为什么东莞这种没有资源、没有政策红利的地方，能成为中国制造业的重镇？

这些问题，我做了20多年园区，其实一直在想，但从来没有找到一套完整的分析框架。吴老师给了我这套框架。

他有一个观点让我印象特别深：“企业家是这个时代最稀缺的行动力。”

我们做产业园，本质上就是在服务“行动力”。给企业家搭台子、铺路子，让他们能安心做事、做成事。除了空间、物业、基础服务，这些是“硬件”，园区真正的价值应该是“软件”——帮企业家看清方向、链接资源、少走弯路。

从那以后，我就一直关注吴老师的课和文章。他不像有些学者那样“站着说话不腰疼”，他真懂企业、真懂企业家。他讲宏观，能落到微观；讲历史，能照见今天。这种能力，不是读几本书就能有的，是几十年跑企业、写企业、跟企业家交朋友沉淀出来的。

我自己也有做研究的习惯。我们东莞产业园区协会每年发白皮书，对东莞1853个产业园区的数据进行系统分析。吴老师的思维方式对我影响很大。把碎片化的信息放进历史脉络里，才能看到真正的趋势，而不是被短期的波动带着走。

这就是我一直关注吴老师的原因：他可以让你从一个“做事的人”，变成一个“想事的人”。



打开网易新闻 查看精彩图片



打开网易新闻 查看精彩图片



打开网易新闻 查看精彩图片



打开网易新闻 查看精彩图片

整理| 巴九灵|责任编辑|何梦飞

主编|何梦飞|图源|吴晓波激荡讲堂

从文明的源头，迈向极致的荒野于星辰之下，碰撞商业智慧于山河之间，重塑企业家意志。2026夏季课·内蒙古鄂尔多斯，7月3日—7月8日，2天吴晓波亲授课程+4天夏日开放日开启报名，欢迎一起同行。





















特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。






打开网易新闻体验更佳




热搜

大众ID.AURA T6纯电SUV开启盲订

外交部提醒避免危险抵近中方舰艇

八旬独居老太阳台被人摆放羊头

中方敦促日方彻底清除日遗化武毒害

吴宜泽vs墨菲

台风“白海豚”或冲击今年风王





热门跟贴




打开APP发贴

0条跟贴








相关推荐




龙华北杀疯了！华为、小米都来了，现在又有世界级定位！

深圳壹地产









吴晓波：我有点想念这位兄长了

吴晓波频道








巨亏440亿后！华侨城，又被要求1元“退房”？！





地产人言






陈丽君把越剧唱进世界超市

浙江卫视









吴晓波： 最值得投资的是“我自己” 三十岁前靠努力 三十岁后靠选择

每日经济新闻








对话华红波：小赛道也能跑出隐形冠军 | 吴晓波激荡讲堂





吴晓波频道





开创西安“陶居时代”，陕西本土房企迎来新阶段





城记言成己2跟贴






周润发山顶豪宅降到1.6亿港元仍难卖：4年无人接盘，已降价6000万

鲁中晨报78跟贴









周润发叫价1.6亿，亏本卖豪宅，原因不是缺钱

光影新天地









贝壳携手腾讯为经纪人做专业急救认证 打造“会救命的社区门店”

证券市场周刊









深圳龙岗嶂背116公顷旧改进入实施阶段 整备资金约56.66亿元

观点机构5跟贴









深圳福田区皇岗基地（皇岗创东方）概况介绍及写字楼办公室出租招租信息总览

新浪财经









业主与物业爆发冲突，扬言要让对方消失，网友：都没啥素质！

金龙动画1跟贴









引入全国顶尖三甲资源！深圳龙岗中心医院与浙大二院签约合作

南方都市报2跟贴








深圳观潮三开三捷 百亿热销，凭什么？





地产人言





南山龙郡北门西侧，旺铺出租





泗洪风情






皇岗口岸地铁高铁直达，旅客排一次队即可完成出入境两地查验

21世纪经济报道









新能源汽车会不会和房地产一样，最终落得一地鸡毛？一起来聊聊！

弱电大林26跟贴








深圳又添一处城市绿地，深超总滨海大道上盖覆绿区域启用开放





深圳梦






厂家建议换，保险只愿修？深圳车主称僵持月余，太平财险回应

南方都市报











回到顶部回到首页



------
导航页 打开网址