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一块地还没盖完，就有人提前十几年付租金


吴晓波频道
2026-07-28 08:32·浙江·财经作家

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“当下的电网规划和能源体系，打从开始就没打算应对AI基础设施的需求烈度。”

文 /巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

作为特纳建筑公司副总裁，马特·昆茨比多数人更早见识AI基建的凶猛。

他脚下位于哥伦布市郊的工地，十年前还是成片玉米地，如今已长成电缆密布的“钢铁森林”。自2017年Meta到此兴建数据中心园区，亚马逊、谷歌、微软也相继进驻周边。

科技巨头的涌入，改变了昆茨供职的特纳建筑。这家曾以超高层写字楼建设而闻名的建筑公司，商业重心在过去几年发生了偏移——2025年，特纳公司完成的数据中心项目总值达94亿美元，是2020年的五倍多，目前在手订单超三分之一与数据中心有关。

一家百年建筑巨头的转身背后，亦是美国资本从写字楼流向数据中心的缩影。

拐点出现在2025年12月。彼时，美国数据中心建设支出约35.7亿美元，首次超过写字楼的34.9亿美元。到2026年一季度，数据中心建设支出按年化计算已达480亿美元，把写字楼（约430亿美元）甩在了身后。



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美国，2025年12月建设中的数据中心

放在十二年前，这几乎不可想象。2014年全年，美国数据中心建设支出只有十几亿美元，写字楼则高达约340亿美元，两者相差二十多倍。

每个时代，都有自己的图腾建筑。

工业时代是烟囱工厂，信息时代是玻璃幕墙写字楼，算力时代则是数据中心，区别在于建筑服务的“主体”变了。过去，特纳这样的建筑商在为人盖楼，写字楼、住宅、商场，属于钢筋水泥的“碳基地产”；如今，它们为AI盖楼，机房、变电站、冷却塔全都是吞吐算力的“硅基地产”。



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比盖摩天大楼复杂百倍

黑石集团在2026年中投资展望里提到，数据中心需要电力供给条件严苛、用地规划管控复杂、资金门槛极高，“在根本上规避了供给过剩的风险”。这番话既是对AI大基建的正当性辩护，也无意间道出硅基地产与碳基地产的差异。

单从资金看，数据中心的准入门槛，远比盖一栋写字楼高得多。Meta在路易斯安那州的Hyperion项目，光是基础设施的投资已超过500亿美元。

这是什么概念？作为参照，世界第一高楼哈利法塔总建设成本约15亿美元、纽约一号世界贸易中心耗资约38亿美元、中国第一高楼上海中心大厦总造价约24亿美元……Meta一个数据园区的造价，就相当于三十三座哈利法塔。

巨额造价差背后，是数据中心区别于写字楼的施工难度和建造标准。

据报道，传统的5万平方米写字楼，现场大约需要300名各工种工人；同样面积的数据中心，因为涉及极其复杂的变电站、工业级冷却系统（从风冷到液冷的切换）、冗余电源（UPS）以及密密麻麻的网线配置，现场往往需要800名经过专门培训的专业技术工人。

甚至为AI建房子的工人工资，都要比往常高上一大截。Fortune数据显示，数据中心项目上的建筑工人平均年薪约8.18万美元，比其他建筑项目高出约32%。可即便如此，劳动力仍然短缺。部分在建项目，还不得不给电工开出约35美元时薪加补贴。

另一方面，与传统房地产看“核心地段”“交通便利”“商业配套”不同，数据中心需要能源来产出算力，在选址上更看重便宜的电、稳定的网和充足的水。

可问题在于，当下的电网规划和能源体系，打从开始就没打算应对AI基础设施的需求烈度。拿Hyperion来说，它落地在路易斯安那州的一个不到2万人的乡村郊区，却需要5吉瓦的用电规模，相当于四五百万户家庭的用电量。

也因此，造数据中心不只是盖几层楼那么简单。为了给Hyperion数据中心供电，当地要新建十座电厂、铺设超百英里输电线路，而相关基建投入由Meta埋单。除了电力外，科技巨头们还得自掏腰包升级其它市政设施。比如，微软在怀俄明州建设数据中心时，就曾承诺投入超过6800万美元用于修路和供水。



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施工中的数据中心

更关键的是，两者在用地规划以及城市功能上几乎是天差地别。

写字楼盖起来，人进去上班、消费、生活，城市跟着受益，其用地规划遵循城市商业发展规律、相对标准化；数据中心盖起来后分走的是电和水，留下的是噪音和账单，它是综合考虑能源、网络、环境、技术、政策等多重因素的复杂工程。

盖洛普2026年的民调显示，71%的美国人反对在自家附近建数据中心。此外，全美反对数据中心的活跃基层组织，也从2025年底的396个，增至2026年初的833个，他们的理由都很具体：发电机和冷却系统的噪音、被抽走的水、被推高的电费、往下掉的周边房价……

事实上，数据中心就像深不见底的黑洞，对周边资源进行大量虹吸，导致居民生活成本在不断疯涨。彭博社测算，数据中心密集地区的批发电价五年内最高上涨267%。而在佐治亚州牛顿县，因数据中心的冷却系统极其耗水，当地居民水价（预计）两年内上涨33%。

历史总是惊人相似，正如当年城市里摩天大楼拔地而起时，总会伴随地价与拆迁的争议。为硅基生物而建的建筑也一样——它可以不服务于人，却绕不开人。



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美国反数据中心运动蔓延向全国

最抢手的房产标的

尽管数据中心花费高昂、建造复杂，甚至会带来争议，但这一点也不妨碍它成为资本眼中最抢手的房产标的。

以房地产风向标空置率为例，穆迪的口径下，全球写字楼空置率已突破20%的历史高位；而戴德梁行的数据显示，目前美洲数据中心运营设施空置率仅为4.2%，在建容量的预租率高达89%，相当于期房还没封顶，就被预订一空。

与此同时，科技巨头在AI FOMO的情绪之下，为锁定算力容量，愿意签订10至15年的长期合同，且包含租金上涨条款。相比之下，传统写字楼的租约，通常三到五年一签，还常常填不满。

更重要的是硅基地产的租户们个个财大气粗。据《金融时报》报道，2026年，微软、谷歌、亚马逊、Meta四大云厂商的合计资本支出预计超过7000亿美元，同比增长约七成。其中，绝大部分资金流向了数据中心建设。甚至部分科技企业通过股票和债券市场融资，布局AI基础设施。比如英伟达就为OpenAI担保2500亿美元租数据中心，总投资或超5000亿美元。

租约一签十几年，租金年年看涨，机房几乎不愁租。在传统房地产不景气的当下，数据中心有着近乎完美的生意模型。

专业投资机构和投资人已经用脚投票了。城市土地学会（ULI）与普华永道联合发布的《房地产新兴趋势》报告显示，数据中心已连续三年蝉联房地产投资与开发前景榜首——在此之前，这个位置长期由物流仓储、住宅租赁等业态占据；世邦魏理仕一项意向调查则显示，95%的受访机构投资者计划增加数据中心配置。

不同背景的各路玩家也在进场“圈地跑马”。全球最大另类资产公司黑石自2020年以来，收购的数据中心相关资产已达数百亿美元；传统房企将其视为转型方向，日本三菱地所计划投资约1.5万亿日元（约93亿美元）兴建大型数据中心；就连科技巨头自己下场圈地，微软在怀俄明州夏延市购置了3200英亩土地，用以建设数据园区……

甚至，数据中心也跟曾经的房地产一样，迅速金融产品化。数据显示，数据中心REITs在2026年上半年回报率达33.2%，领跑各板块。中国首批数据中心REITs于2025年8月上市，网下询价认购倍数超过160倍，公众份额一日售罄。

从更宏观的角度看，硅基地产也开始顶替碳基地产，充当美国经济的发动机。

过去谈起经济的“三驾马车”，消费一直是头马，但据文艺复兴宏观研究公司估算，2025年以来，AI数据中心建设对美国GDP增长的贡献，首次超过了消费者支出。哈佛大学经济学家杰森·弗曼同样发现，2025年上半年，信息处理设备和软件投资仅占美国GDP的4%，却贡献了92%的GDP增长——剔除数据中心和信息技术，美国经济增速仅为0.1%，几乎停滞。

经济之外，各国也将数据中心视为“战略性”基础设施。

2025年7月，特朗普政府签署行政令，白纸黑字把数据中心定位为“关乎国家经济繁荣与国家安全的战略性基础设施”，并动用联邦土地支持建设。英国更早一步，直接把数据中心列入“关键国家基础设施”，与水、电、急救系统同级，上一个获此地位的，是太空与国防。



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特朗普政府发布《赢得AI竞赛:美国AI行动计划》

图源：网络

今年3月，亚马逊AWS位于阿联酋的两处数据中心遭无人机击中，伊朗伊斯兰革命卫队随后公开认领，理由是该数据中心支持美军与情报活动——这是全球首次有超大规模云服务商的数据中心遭到军事打击。当一种资产开始和港口、电厂并列出现在打击清单上，它的价值已经不能单用金钱来证明。

数字烂尾楼

资本在追捧，政府在扶持，连对手都把它列进了打击清单，数据中心可能是这些年共识最一致的一类资产。但共识越一致，风险越容易被忽视。硅基地产的建造复杂程度，决定了这类工程带着极大的脆弱性：中间任何一环出了纰漏，建设都会面临中断或延缓。

而这，几乎成了现阶段数据中心的常态。

7月15日，摩根士丹利警告称，受民众对AI数据中心反对热潮的影响，仅2026年第一季度，受阻项目价值就高达1300亿美元。摩根大通基于卫星图像的分析结果显示，计划2027年完工的项目中，超60%至今没有动工，另有7%已经延期。

早在半个月前，号称全球最大的数据中心园区就已宣布终止建设。该项目原预计占地2100英亩、投资1000亿美元，但因紧挨马纳萨斯国家战场公园，遭到居民和环保组织长达五年的抵制。法院最终判决项目用地许可无效，予以撤销。



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图源：网络

另一方面，当下的能源基建，就是撑不起硅基房地产的扩张体量。硅谷城市圣克拉拉，两座新建成的数据中心因接不上电空置，其中一座从申请算起等了六年。全美接电排队时间的中位数接近5年，核心区域要等7年，即便AI厂商愿意自掏腰包解决电力配套，受限于电力设备供货、地方审批许可也快不了。

电和地跟不上，钱和预期却在加码。麦肯锡预测，到2030年，全球数据中心累计需投资6.7万亿美元。黄仁勋更是表示，“AI基础设施仅仅只是开始。全球已经投入了数千亿美元，还有数万亿美元需要建设。”

从这点看，在制造泡沫这件事上，硅基地产或许有过之而无不及。和碳基地产相比，它的租户更单一，租约也没有想象中牢靠，甚至资产贬值也更快。

传统商业房地产不把鸡蛋放在同个篮子里，一栋写字楼可以租给几十家不同行业的公司，因此被视为科技股之外的“避风港”。千禧年的科技股抛售潮中，纳斯达克暴跌近80%，商业地产的价值却基本持平。而数据中心的租户只有一类，即尚未找到盈利模式的AI公司。

与此同时，数据中心的租约看似一签十几年，但开发商未按时完工或拿不到电力使用权，租户可以解约；投入运营后断电超时，房东还要赔付数月租金。Applied Digital的CEO卡明斯就曾直言，很多人会在交付上栽跟头。

更关键的差异在数据中心的底层资产上。与碳基地产“重土建，轻建设”不同，数据中心的外表多是两三层的混凝土盒子，真正的投入在内部的电机和芯片。伯恩斯坦测算过一座1GW智算中心的成本结构，总投资约350亿美元，土地和建筑加起来只占10.7%，GPU芯片一项占38.8%。

而问题恰恰在这里，GPU和服务器不比钢筋水泥，它们的经济寿命通常只有三到八年，且随着英伟达已转向一年一代的更新节奏，数据中心资产贬值速度远超以往。如果算力利用率不及预期，数百亿美元的投资，可能在技术换代前就无法收回成本。

停工和延期是去泡沫化的一种外化形式，在当下的房地产行业都不算新鲜事。区别在于，历史上的地产泡沫破了，至少还能“捂地等风来”——次贷的房子和地皮还在，资产总归不会过期。

而同样一个“等”字，对硅基地产却过于奢侈了。AI厂商们今天高价锁定的机柜容量，明天就可能变成新时代的“数字烂尾楼”。

结语

AI厂商恐怕也想不到，最后让数据中心停建翻车的，不是技术，不是资金，而是电供不上、地拿不到。对于动辄百亿美元投入的数据中心来说，这几乎是此前高速扩张时期，没认真计算过的风险。

种种信号表明，钱正在变得谨慎。6月29日，数据中心资产的最大粉头黑石集团，以35亿美元将北弗吉尼亚三处数据中心的多数股权卖给DigitalRealty。几天后，彭博社披露，全球最大的GPU买家之一Meta正筹划云业务，准备把富余算力租给外部客户。

与此同时，政策也在收紧。仅2026年头六周，全美各州议会就提交了300项数据中心相关法案，14个州提出过暂停新建提案。7月14日，纽约州对用电规模50兆瓦以上的数据中心实施为期一年的建设禁令。此外，联邦政府还在给地、给电，州一级已经开始划红线。

上一轮房产泡沫的信条是“房价永远涨”，这一轮AI热潮的信条是“算力永远不够”，数据中心史无前例的热度正由此而来。但需求真实存在，不等于不会过剩，更不等于任何价格都合理。

作者|郭果

主编|何梦飞


图源|VCG、网络




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