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观点与薛峰对话：探寻厦门地铁TOD的可持续发展路径 | 博鳌·浪潮中成长


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2026-07-30 04:24·广东·观点机构官方网易号

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编者按：2026年，变革的浪潮正以前所未有的深度和广度重塑每一个行业。置身事内，我们需要把科技落到实业里，让创新触达真实的产业场景。

这是全新的周期，为顺应新的形势，观点新媒体继续推出“2026博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·浪潮中成长”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻变革中的成长新逻辑。希望这股力量汇入时代的浪潮，在落地中转化为高质量发展的现实推力。

观点网 每年的厦门梅雨季，总会给市民出行添上诸多阻碍，光是小区通往地铁站的露天路段就足以让人犯难。

同样被这场雨季困扰的还有观点新媒体一行人，一顿午饭的间隙，天空已是黑云密布，望着被滂沱雨水糊住的玻璃窗，不由得开始忧心下午与薛峰的户外专访。

薛峰，可以说是厦门楼市周期起伏最直观的参与者。

自 2009 年起扎根厦门房地产市场，2022 年初加入厦门地铁上盖投资集团，亲历市场化开发与国企城市运营两种模式，深度参与本地城市更新建设。

2026 年，是厦门地铁多个 TOD项目进入集中落地兑现阶段，福建首个成片大型 TOD 项目 —— 湿地公园 TOD 也迎来整体收官。

借着这一里程碑时刻，薛峰选择从写字楼走进湿地公园TOD项目现场，用最真实的场景向我们介绍，为何厦门地铁TOD能走出独立于市场之外的行情。

独有行情

2026年作为十五五规划开局之年，也是稳地产的关键一年。

2021年前，厦门进入规模化更新阶段，岛内外同步大规模供地，楼市开启深度供需调整；到了2026年，存量供给仍在消化重塑，供地策略转为岛内严控、岛外择量提质，外地购房者占比由高峰的40%回落至约10%，本地客群撑起市场主流需求。

可在此背景下，厦门地铁TOD项目的表现却异常“坚挺”。



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例如岛内湿地公园TOD住宅项目璞瑞，目前的售价依然比同片区同期楼盘的价格要高出将近1万块钱，今年7月，首批刚入市的五缘湾TOD陆拾岛项目，最高备案单价超18万元/平方米，去化9成，属于独一档的高端项目。

岛外项目更是走出了独有行情。海沧中心TOD住宅项目入市四年，销售量价始终站稳第一梯队，项目主力成交单价3-4.5万元/㎡之间，三盘累计销售金额超101亿元，位居全市住宅销售面积榜首，2026年上半年也摘下了全市住宅销售面积、套数双冠；而七星湾TOD项目在26年上半年稳居区域商品住宅销售三冠王，销售套数位列全市前三。

在薛峰看来，住宅项目能有今日的成绩，更多是归功于厦门地铁TOD为不同类型的客户精准提供差异化的产品和服务，以及厦门人持续增长的对TOD理念的深度认同，看到了TOD片区深耕所带来的价值跃升与完整生活图景。

“从轨道开始做TOD开发时，我们就想告诉大家，每个TOD就是一座城市中心。”十年前，五缘湾板块还是城中村、农田、老旧厂房的模样，经过这几年城市更新、湿地公园TOD四大全景业态兑现，大量早年拆迁分流的本地居民又重新选择回到该片区置业。

事实上，这也回归到了房地产的本质——地段，而TOD最大的特质就是能改变土地属性。

尽管今天城市已经没有了过去大张旗鼓的扩张过程，但TOD反而更能强化城市更新功能，把原来低效率的部分逐步提升改造。

“厦门地铁TOD就是沿着地铁线做更新，将以往摊大饼式向外扩张的城市发展模式，转变为沿轨道布局的线性发展模式，通过逐个激活、更新沿线站点，充分释放每个站点的活力。”

在这个改造更新的过程中，厦门地铁的TOD从不是零散地块开发，而是整站、整片区统筹，把居住、商业、办公、公共空间等业态，因地制宜地打包进一个TOD单元里，实现真正的15分钟便利生活圈。

例如湿地公园TOD项目就包含住宅、写字楼、商业、公寓四大业态，而集美软件园TOD则由商业锦悦天地、商务中心、地铁公寓、酒店业态组成，从而构建起TOD完整社区。

2026年，厦门地铁TOD的战略发展将继续坚持新城开发和城市更新两条主线。

一是继续深耕海沧东屿、七星湾这类数十万方体量的大片区完整社区；二是继续推进老城、热门繁华片区微更新，如沙坡尾、将军祠、坂尚等小型站点地块，拆建口袋公园、微型商业与租赁公寓，用小尺度改造补齐城区配套短板，大小项目同步开发。

至于厦门TOD如何改变土地属性，薛峰一再反复强调，关键在于交通和配套。

独门秘籍

这里所强调的交通，并非指项目紧挨着地铁站这么简单，厦门地铁TOD真正要实现的是地铁站能与社区有更紧密、更通畅的连接，解决市民出行全链条痛点。

岛内湿地公园TOD项目就是最好的案例。该项目以地铁2号线湿地公园站为中心，通过地下连廊，完整串联五大住宅组团璞瑞、K11 Select购物艺术中心、甲级写字楼财富中心以及地铁公寓Ultra，即便是梅雨天气，业主也能避开风雨直达物业。

连廊解决了社区内部通勤的核心痛点，但轨道团队并未止步于此，而是要把轨道的交通价值延伸到社区的毛细血管，甚至细节到交通换乘、新兴出行需求。

例如，联动公交集团优化地铁、BRT、常规公交接驳体系，缩短各类交通方式换乘步行距离，一改以往出站后长距离露天换乘的短板，构建“地铁+公交+非机动车”三位一体的完整换乘网络。

至于新兴出行需求，目前电瓶车停放是厦门城区存在的民生问题之一，为了解决这一痛点，厦门海沧TOD在原有城市绿廊的基础上，打造融合立体绿化的千辆级电动车停车棚，兼顾景观效果与车辆停放、充电需求，从源头解决乱停放问题。

薛峰总结，交通是改变片区土地属性的核心工具，但“家门口有地铁”算不上独家优势，唯独从地铁站延伸到每一家这件事，目前在厦门只有厦门地铁TOD能做到。

如果说交通是TOD的骨架，全维度、可持续的配套体系就是片区长久活力的灵魂。

“重卖房、轻运营”是行业普遍存在的通病，谈到这里，薛峰重点强调：“交付不是终点，地铁200亿投下去了，我们100年都会守着这一片，通过深耕保持片区的活力和人气。”

小区会所是最典型的“轻运营”案例，轨道团队复盘厦门多个高端楼盘后发现，多数封闭式会所交付后常年亏损，数千方空间仅有少量区域使用，每年高额补贴都难以为继。

有了前车之鉴，五缘湾TOD项目特地将约3000平方米会所的主入口设置在地铁下沉广场，打破小区围墙限制，并交由专业化团队运营，对外实行会员制，兼顾圈层私密性与经营可持续。

未来，大片区TOD将不再每个小区配置迷你会所，而是集中规划公共运动区域、连片儿童游乐场地等社区服务设施，整合分散配套，提升使用效率、降低运营损耗。

为保证长期服务能力，厦门地铁TOD配套以统一规划-招商-运营模式为主，确保配套的良好经营，避免因开发商撤场而衰败。

然而，在这个用脚投票的时代，最终还是要回归产品本身，即如何在地化开发贴合厦门人需求？

薛峰认为，因地制宜的差异化产品策略很重要，其中五缘湾TOD属于担当项目，周边更是聚集多个6-8万元/平方米高端改善楼盘，同质化竞争激烈。

鉴于目前厦门岛内多年未有新增院墅产品，团队放弃全盘高层的常规设计，利用大进深打造高低配产品，前排布局稀缺临海院墅，户户直面一线海景，下楼步行直达沙滩，后排规划高层住宅，先卖院墅后卖高层。

尽管该地块仅有住宅产品，但项目依旧融入了TOD独有的“连接”基因。

五缘湾TOD项目坐落于地铁2、3号线换乘枢纽，但并未局限于站内换乘的单一模式，而是通过打造下沉式公园广场实现站外换乘；一条开放中轴线的设计，更是能从换乘点一眼望到海边，将交通与海景串联起来，让站点与城市的连接更为丰富。

如今，厦门地铁TOD已经用实绩向市场证明：轨道赋能城市、服务民生的长期主义道路，在地产存量时代依然行得通、走得远。

2026博鳌系列活动 | 构建一场覆盖全产业链的年度思想盛会。

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