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解码广州城市更新“十五五”规划：改造范围大扩，这些区获益

南方都市报
2026-07-30 14:02·广东·南方都市报官方网易号

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今年前两个季度广州经济增速高位运行的背后，城市更新正在日益成为主要的驱动力之一。上半年全市固定资产投资增速比全省和全国分别高11.8%和17.5%，领先的背后是1-6月全市城市更新投资1209亿元，同比增长33%。

经济数据披露后不久，市委城市工作会议对城市更新再度提出了新要求，强调要“推动城中村改造全市域统筹、全流程提速、全方位跃升”。

在上述背景下，广州城市更新在现有的基础上继续提速也显得顺理成章。近期公布的《广州市城市更新“十五五”规划（公开征求意见稿）》不仅将改造范围大扩容，城市更新重点片区从现有的四个提高到十二个重点片区，更进一步强化区域统筹和连片改造，全市被统一划分成80个更新片区整体安排实施进度。

大扩容之下，更多的老旧小区、危旧房、城中村和旧厂房等各类对象被纳入这五年的改造范围，这也意味着低效用地的再开发将成为“十五五”时期广州城建的最大主题。

新增八个重点片区有何考量

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在此前广州的五年规划体系中，城市更新专项规划并非是必选项，在“十四五”时期广州住建部门就没有为此编制规划，只有住房发展专项规划，本次由市住建部门编制城市更新专项规划体现了对住建部刚刚出台的城市更新领域第一部国家级专项规划《城市更新“十五五”规划》的呼应，也是对中央对于城市更新的五年发展目标在广州层面进行落实。

在内容层面，这份规划最大的特点是对目前全市的城市更新范围进行了大扩容。

从2023年正式启动新一轮城中村改造开始，广州一直以火车站片区、新中轴海珠片区、罗冲围片区、环五山创新策源区四个中心城区重点片区作为各种资源投入的重点，率先在四大片区中实施了“依法征收，净地出让”的新模式，到今年上半年，四大重点片区已经取得了初步成绩，全长6公里的新中轴线海珠段已贯通5.3公里，罗冲围松溪片区首栋安置房主体结构已封顶。

而在本次的意见稿中，广州明确提出在四大重点片区的基础上新增八个重点片区，将重点片区的数量和范围从中心城区扩大到整个市域范围。八个新增重点片区中，广府文商旅活力区主要位于越秀，白鹅潭商务区位于荔湾、金融城-鱼珠片区位于天河和黄埔交界带，珠江后航道滨水区主要涉及海珠和番禺，南沙湾片区位于南沙，东部中心片区位于增城，南方枢纽片区位于白云机场周边的白云和花都。整体看，除了从化之外广州其它区都有所涉及，扩容范围大幅提高。

参考四大重点片区的做法，成为城市更新重点片区意味着在后续项目落地实施时将获得更多的资源支持。对此意见稿也明确表示，重点片区内的城市更新项目优先提供要素保障、支持政策创新探索，鼓励先行先试跨更新片区联动实施，重点片区全力推动重大项目示范探索、率先落地，形成持续辐射带动区域更新的标杆效应。

南都记者注意到，目前各区已经透露了重点片区范围内涉及的部分改造内容，一大批新的项目已经正在路上。

针对环白云山片区，白云区提出结合老旧厂区、城中村等更新改造推动白云山周边“还绿于民”，分段贯通环山交通环线、优化城市界面与天际线，探索在规划单元内统筹平衡容积率等规划指标，实现一线腾退抽疏、二线增容反哺。

增城对东部中心片区的改造将立足于新塘综合交通枢纽的TOD客流优势，发挥前期上境村镇工业集聚区和碧潭村的改造经验，统筹推进新塘镇长堤周边、正果老街等老旧街区改造。

南方枢纽片区将打造临空经济开放高地，推进高增矮岗、山下七庄等城中村改造，提升老旧厂房仓储用地效能，连片建设临空特色产业园，支撑生物医药与健康、航空与低空经济、时尚消费品、物流与供应链等临空产业落地。

整体而言，城市更新重点片区从四个增加到十二个，意味着广州将进一步将现有的改造经验和做法在更多区域内复制推广，后续各区也将通过实施更多城市更新项目获得更多发展推动力。

老旧小区和危旧房改造数量大扩容

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意见稿另一个特点是将目前区域统筹和连片改造的做法推广到全市。

所谓区域统筹，是指将集中在某个片区之内的各种改造项目打包一起执行，通过连片改造将整个片区的土地价值整体提升。比如，在海珠区得胜岗自主更新原拆原建项目中，对危旧房原拆原建、扩建万松园小学、扩建万松路就被打包在一起执行，此外，在广州北站东侧老旧小区改造中，也把全省首个原拆原建项目花都集群街2号、社区供水燃气电力线路改造、社区养老和托幼设施改造全部打包在一起。

在此前零散划定更新片区的基础中，本次意见稿将全市统一划示80个更新片区，其中“十五五”时期优先推进实施 35 个更新片区并取得实质性进展，其余更新片区有序开展前期研究、片区策划，作为项目统筹实施的重要基础。

在整体划定更新片区之后，更多的老旧小区、危旧房被纳入“十五五”时期的改造范围。

例如，此前全市老旧小区的改造对象为2000年前建成的小区，本次则扩大到2001-2005年建成、设施老化严重且群众改造意愿强烈的小区，“十五五”时期的改造目标为180个小区。

这意味在2000年初建成的一大批大型小区如海珠区金碧花园二、三期、番禺华南板块的八个大盘等有可能纳入改造范围，如果居民能够形成改造共识就有机会推动落地，对小区破旧的公共设施进行更新、补齐欠缺的养老托幼等设施。

城中村改造方面，截至目前全市已经推动52个新模式的改造项目，而“十五五”期间全市将推进城中村改造75个，基本完成中心城区城中村一轮改造，重点推进越秀区瑶台村，海珠区东风村、三滘村，白云区松溪片区、潭村等城中村改造，试点推进登峰村、石牌村、黄埔古村、车陂村等整治提升。

在危旧房自主更新改造方面，目前广州已经推进了花都集群街2号、越秀小石集等12个试点项目，本次意见稿提出“十五五”期间将依据体检成果推动实施危旧房改造项目40 个，累计改造城镇危旧房 2500 套/间，推进海珠区得胜岗、越秀区东沙角、番禺区沙溪容屿等试点项目落地。

危旧房改造大扩容对于越秀等老城区也形成了明显的利好。越秀已经明确提出结合全区内高强度开发、危旧房存量较多的现状，探索危旧房拆除重建的新路径，目前已经在推动实施环市东传统CBD商圈的“一方麓景”项目、沿江路6栋民国建筑东沙角危旧房改造项目、全区首个商业危旧房改造区庄融通广场项目、全市首个医院危旧房改造中山医眼科医院1号楼原拆原建项目等。

在更多项目被纳入改造范围之后，如何筹资项目资金也至关重要。对此意见稿也提出，将积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等各类政策性资金，鼓励银行、保险、信托等金融机构创新面向实施主体的城市更新贷款产品，通过设立城市更新基金等方式撬动社会资本广泛参与。

目前广州已经在每个季度举行城市更新项目对接会，组织各类金融机构实地考察和走访各区的改造项目，引导更多资金投入城市更新项目中，预计这一做法也将在“十五五”时期得到延续，更多社会资金的投入也将对全市城市更新的扩容提供更为坚实的基础。

采写：南都N视频记者魏凯

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