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陕西西安市碑林区三学街周边棚户区改造项目——

人民直击｜西安碑林区：房屋征收，缘何草草？



人民日报记者 孙立极 向子丰 人民网记者 游天燚


2026年05月25日07:28 | 来源：人民网222

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点击播报本文，约
















编辑同志：

我们是陕西西安三学街历史文化街区周边的居民。2020年，由曲江新区管委会投资，碑林区政府对三学街周边棚户区进行房屋征收，承诺2023年8月前将我们安置到位于国际港务区的新建小区。我们2000多户居民交出房子，一直未得到安置。2025年5月，碑林区人民政府突然发布通告，让我们搬回原住房。原住房质量很差，空置5年，损坏更加严重。我们不接受回迁，政府部门却说因违规不能再安置。请关注此事。

陕西西安市高先生等



5月13日，记者来到陕西西安市碑林区三学街历史文化街区。这里为省级历史文化街区，分布着西安碑林、卧龙寺等文保单位。

居民反映的房屋征收后未安置却被要求搬回的原住处便在附近，其中发生了哪些曲折？记者进行了采访。

终止：原住房交回五年后，政府通告终止征收，让搬走的居民搬回去

按照碑林区政府2020年8月13日通告，三学街周边棚户区改造项目对东起开通巷，西至南大街，南起顺城南巷，北至东木头市及东厅门区域涉及的国有土地房屋予以征收。

原居民黄女士展示了她2020年与碑林区住建局等单位签订的《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议（产权调换专用）》，协议明确了被征收房屋信息、补偿款、过渡费等内容。她介绍：“签协议的有1000多户，陆续在2020年、2021年搬了出去。多数人用补偿抵房款，交了几万元、十几万元不等。还有一些是草签协议，交了房、未交钱。”

在签协议前，黄女士向当时项目的执行单位西安城墙文化投资发展有限公司转账11万多元，用于购买规定安置房屋面积外超出的建筑面积。

原居民陆军梅说：“交房后，他们就把窗户和门都拆了，征收范围内还砌了围墙。”

相关部门当时承诺，2023年8月前，在西安国际港务区（现西安浐灞国际港）的杏渭佳苑小区完成异地安置，却一直未能兑现。2025年5月，碑林区政府发布通告终止征收工作，并要求被征收的“公户”搬回原住房。

记者在征收区域看到，部分临街店铺已开业或在维修中。东厅门巷内一栋四层楼房修缮已近尾声，户型从10余平方米到20平方米不等，部分内置窗甚至无窗。区域内一些平房被标记为“危房”，有的墙体倒塌，有的院子堆着垃圾。

“我家房屋拆迁前就是危房，搬走后几年没住人，院子长满草，去年才清理，还有不少垃圾。”居住在卧龙寺8号的樊亮说，他家的房屋建于上世纪40年代。记者看到，房内墙皮大片脱落，露出指头宽的裂缝。

与三学街相比，原计划安置的杏渭佳苑小区偏于市郊，但住房条件可以大幅改善。黄女士曾满心期待拆迁，2022年就提前搬到国际港租房，让小孩在当地入学。“结果5年了，娃都读四年级了，又让我们搬回原住房。一句纠错，之前交的11万块钱直接退给我们，连利息都没有。我们真的难以接受。”

对于不愿回迁的居民，碑林区政府党组成员、副区长董鹏介绍，2025年6—7月，区里成立工作专班和17个接谈组动员劝说，不到一个月时间，86%的居民签署了终止协议，目前签约率达97%。

居民反映，劝说回迁的方式令人难以接受。原居民钟先生说，工作人员多次到工作单位找他女儿，还通过发短信以及上门等方式施压。此外，还有居民接到公安、纪检监察部门的通知，被要求到派出所协助调查或者到纪检监察部门谈话。

对此，董鹏坦承“当时确定的总体工作思路，就是纪委办案开路”。同时他表示，“核查过程中确实发现一些违纪违法行为”，截至目前，纪委监委已追缴涉案资金3400多万元。

“大部分群众都表示理解。”拆迁所涉及的柏树林街道办事处主任山岳表示，“很多居民对原住地有感情，愿意回来。”

即便签署了回迁协议，仍有居民表示，“不愿意搬回去”“是受不了骚扰才签了回迁协议”。

原委：房屋产权“公转私”缺乏法律依据，不符合城市更新政策要求，安置楼无施工许可证就已完工

碑林区政府2025年5月28日发布的通告，明确“终止三学街周边棚户区改造项目征收工作，对不符合《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《征补办法》）规定的部分进行纠正”。

“纠正”并非叫停整个项目，仅针对“公户”——三学街周边棚户区改造的房屋因历史原因构成复杂，有的产权属私人所有，为“私户”；有的产权属房管所或者其他单位，住户为公有房屋承租人，为“公户”。按照通告，“公户”不再执行征收安置，“私户”则继续货币补偿或安置在杏渭佳苑小区。

为何区别对待？董鹏解释，2020年1月印发的《征补办法》规定“征收公有房屋，承租人不同意解除租赁关系的应实行产权调换”，但此次征收将公房承租人视作产权人进行实物安置，且叠加套内面积上浮20%、每户再奖励10平方米、优惠购买20平方米等政策，均无依据。

对此，不少原居民难以理解：“三学街改造项目一期时公房承租人也进行了‘公转私’，如今都已安置完成，为何到我们二期就违规了呢？”他们表示，征收补偿协议中明确当事人为公有房屋承租人，且每平方米缴纳1500元的“公转私”费用，由此取得安置房的完整产权。

碑林区住建局副局长魏西昌坦承，以前有些项目存在“公转私”的情形，但《征补办法》2020年1月修订时已删去“产权调换为私产的”条款，目前缺乏具体法律依据。董鹏向记者介绍，房管所转企后已属国资管理，公房转私需国资部门行政批准通过，否则会造成国有资产流失。

三学街后续处置工作专班办公室副主任姚玮说，公有房屋的承租人，征收后就变成私有住宅的所有权人，没有政策依据，涉嫌“公产私分”。“在我们后续调查的过程中，还发现部分居民得知拆迁消息后，倒手高价买入公房承租资格，但承租人只有居住权，不能转卖。”姚玮说。

项目叫停还有另外原因。2020年4月，三学街被确定为省级历史文化街区，征收项目启动几个月后，住房和城乡建设部办公厅2021年1月印发《关于进一步加强历史文化街区和历史建筑保护工作的通知》，要求不得假借“必要的基础设施和公共服务设施”的名义，在历史文化街区内新建、扩建与街区保护无关的项目。董鹏表示，“项目和国家政策不符。”

当初为何规划对历史文化街区进行棚户区改造？记者询问最初由曲江新区管委会批复的项目可行性研究报告，曲江新区管委会副主任李耀杰称，“有存档，但因搬家难找”，他表示，三学街部分住宅存在房屋老旧、配套设施不健全等问题，符合棚户区改造条件。

据介绍，该项目争取到国家棚改专项补助资金1.32亿元、国开行棚改贷款13.98亿元。西安城墙建设管理有限公司董事长王云峰透露，杏渭佳苑项目以安置型商品房名义取得土地使用权，“地价低20%左右”。

如今，安置小区的后续引人关注。杏渭佳苑分南北两区，规划建设20栋、2000多套住房，目前仅安置81户“私户”。其余住房如何处理？相关部门负责人回复说，“属于曲江新区资产”“作为商品房销售，用于偿还贷款，化解债务”。李耀杰表示，目前，房地产市场不景气，他们有意改造成第四代住宅出售。



未完工的安置房。人民网记者 游天燚摄

记者现场探访发现，小区大门紧锁，南区仅两栋楼完工，其余楼栋均未封顶。门口安保人员表示，安置小区已停工多时。北区更无一栋完工。

征收终止后，符合安置条件的81户已于2026年2月在杏渭佳苑南区4号楼、5号楼完成选房，但小区未正式通电，仅使用临时电，“住也能住”，李耀杰表示，预计明年下半年可正式入住。

令人震惊的是，西安浐灞国际港党政办公室2025年10月出具的一份政府信息公开告知书显示，杏渭佳苑南区项目尚未取得施工许可证。杏渭佳苑北区项目在2022年取得施工许可证，并于2025年1月取得商品房预售许可证。

作为建设单位负责人，王云峰证实，杏渭佳苑南区确实未取得施工许可证，因为“没交配套费”。李耀杰则承认，“实际上有违规之嫌。”

止损：原方案超出政府财力，继续执行影响会更大，正对征收所涉房屋进行修缮

安置项目是否因资金难以为继而终止？对此，作为项目资金保障方的曲江新区管委会负责人，李耀杰认为，不是“资金缺口”导致项目终止。

李耀杰介绍，棚户区改造是民生工程，最开始约定的是市里承担70%、曲江新区承担30%。但最终数据显示，项目共投入26.78亿元，包括国家棚改专项补助资金1.32亿元，还有国开行棚改贷款以及银行贷款、非标融资、企业发债共25.46亿元。

值得一提的是，2021年，三学街周边多名居民因为不愿被征收，将碑林区政府诉至法院。2021年12月31日，陕西省高级人民法院认定征收存在不符合专项规划、征收补偿费用未足额到位等问题，指出“资金存在巨大缺口，不能保证被征收人的补偿安置利益能够得到实现”，并责令碑林区人民政府对征收补偿资金等问题依法采取补救措施。

记者向碑林区政府和资金保障单位曲江新区管委会询问，法院判决后采取了哪些补救措施，截至记者发稿时，尚未收到相关部门的具体回复。

征收5年后要求住户迁回原住房，受访者均表示的确罕见。但若继续推进项目需再投资94.99亿元，“超出市、区两级政府现有财力水平”，继续推进的影响可能更大。董鹏介绍，“依法依规纠错改错、止损挽损后，预计损失约5.85亿元”。

居民对此事仍然难解困惑。黄女士表示，“所有的政策都是政府做的，我们只是跟着走，现在受损失的却是我们。特别无奈。”

三学街周边棚户区改造项目征收5年，付出如此代价而终止，留下了什么样的总结和思考？

李耀杰认为，除去疫情影响和房地产市场改变，项目没有考虑到国家政策的变化，对于这种大规模项目，资金来源缺少充分论证，“征收拆迁是碑林区负责的，我们负责掏钱，可能觉得不是花自己的钱，这中间缺少监管”。

董鹏则坦承，项目前期在论证上有问题，资金保障不足。在政策把握上不严谨，奖励办法超规。对项目管理不严，存在违法违纪的情况。“对我们工作的警示是，对于民生工程，是不是做到量力而行、尽力而为？不能超出政府能负担的承受能力。政策把握要更加严谨，过程管控也要更加严格，否则付出的行政成本、代价太大。”

目前，通过西安市政府拨款以及使用城市更新改造资金，碑林区按照“室内、院内、街区公共区域”一体修缮的思路，正在对三学街片区14条道路及建筑外立面实施提升改造，完善水电气、消防、公厕等基础设施。“对C、D级危房加固修缮，集中整改消防问题，104个院落整体升级。”董鹏介绍，“已完成80%，预计6、7月份全部完工，启动征收群众交房工作。”

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