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未来十年，只有一种房子还能保值


思哲与创富
2026-07-28 10:34·浙江·优质财经领域创作者

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最近房市出了个大新闻，感觉值得一写。

7月13日，GW院在《扩大消费"十五五"规划》中，把住房正式明确为"大宗耐用商品"，并且排序还放在了汽车、家居、家电之前。

过去官方的定调是——"房子是用来住的，不是用来炒的"

而这一次，官方直接给房子归了类，把它扔进了"大宗耐用商品"这个筐里。

这对于老百姓的影响自然是深远的，因为对待消费品和投资品，行为模式有着天壤之别。

比如以前你只有100万资产的情况贷款去买300万的房子，因为投资品能保值增值；

但现在你在只有资产100万的情况下，就不敢贷款300万去买了，因为消费品要折旧贬值。

.........

但客观的来说，即便官媒定调了，但房子这个东西，它也不算单一的消费品，因为房产具有很强的两面性。

我们算一笔账：

假设一套400万的房子，按成本拆解，大概60%是地皮成本也就是240万，40%是钢筋混凝土加装修的建安成本，也就是160万；

这240万的部分可以理解为投资品，而160万的部分，就是消费品了。

因为钢筋水泥这部分是没有涨价空间的，30年基本就不值钱了，按每年3.3%折旧，一年就是5万多；

然后再算上每年1万的物业费，一年损失就是6万左右；

而对比一下，你租房的成本，按照400万房子每年1.5%的租售比，大概也就是6万左右。

也就是说，你把房子租出去的收入，和你买房本身的折旧，基本是抵扣掉的。

但问题是租房只需要一年一付的租金，买房却要一次性消耗巨量的现金流，还得承担巨大的流动性和贬值风险；

我们再对比汽车，为什么大家都喜欢买车而不是租车？

因为租车租个四五年，成本就可以买一辆同品质的新车了，所以大家觉得买车更划算。

但你租房，租四十年房用的钱，都比买一套房便宜，这种情况大家就会考虑性价比了，既然都是负资产，是不是买车，租房更划算。

这种情况下，如果房产的土地部分不能稳定升值的话，那房产沦为消费品的概念，就会潜移默化；

当然，对于土地部分升值超过建安成本折旧的房产，也属于投资品范畴。

但我觉得大部分房子还配不上投资品的属性，因为很多房产土地不具备配置价值，而且土地价值在整个房产价值占比过少…

我可以大概列一下可能有保值性的一些房产特点：

1、一线超核心地段四合院、别墅＞5000万以上，基本是带点儿金融属性的

2、二线核心地段豪宅＞2000万以上，同理

3、一二线非核心地段豪宅、高层、老破小偏消费性质

本质来看，高端豪宅最保值的其实不是它的户型，而是它占用了最好的地段，并且户型土地占用率极高。

豪宅里面土地成本可能占到7成甚至更高，而中高层只占3成甚至更少。

核心地段的土地，就好比是中国货币池子内的黄金，是完全追随货币超发效应的，因此豪宅这块占比高，拉长看它才会保值；

而那些未来可能沦为贫民窟的大多数中高层，因为土地价值占比少，建安成本占比高，自然随着折旧而逐渐贬值。

所以我们不能误解为，它是豪宅所以它保值，而是核心地段的豪宅才保值，荒郊野岭的豪宅并不值钱，这概念是不能误解的。

根据2023年到2026年三方平台的数据，北京二手豪宅普遍跌幅在5%以内，而老破小平均跌幅在20%-30%。

.........

当然，即便豪宅具备一丢丢保值属性，但它的真实投资回报率依旧是不高的。

这本质由国内资产超低的回报率决定，就同样的道理，同样价格同样品质的豪宅，东京、纽约可以做到租售比4%-5%，国内只有1-1.5%左右。

因此即便它有一点抗通胀效果，但在低利率加上人口老龄化的背景下，指望它能跑赢全球其他核心地区的房产，或者跑赢创造长期价值的美股指数，还是非常困难的。

更别说国内地产还是70年产权制。

当然这不会改变一个残酷的真相，就是哪怕国内豪宅吸引力有限，但未来这个分化现状也会一直保持下去：

越贵的房子往往越保值，但一二线城市几千万的房子普通人压根买不起；

因此穷人的房子主要是消费品，而富人的房子往往相对保值。

过去房产普涨的时代，大多数普通人还可以借着房地产的红利实现财富的普惠效应，但现在这个时代告别了，

那么自此以往，差距未来只会进一步拉大。

当然这并不是东大的独有现象，而是全球普认的一个公理。

就好比东京核心十三区里面，越贵的地段反而升值的越好，比如东京银座在日本失去的二十年已经完全修复跌幅，而日本偏远的三四线城市房价早已经跌到不足原先的1/3，

综上，未来的视角图来看，未来大多数城市房产都可能沦为鹤岗一般无法保值的房产，而一线城市核心地段的豪宅则继续分化。



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2026年6月，70个大中城市中，今年已有个别一线、新一线城市新建商品住宅销售价格实现上涨，

尤其是上海和杭州，在同比、环比、1-6月平均价格上都有明显上涨；

而二三线城市普遍都是环比下降或持平；

未来这种一线和三四线的分化，好地段和差地段之间的分化，会导致"全国房产"这个概念变得越来越没意义。

好地段的豪宅接着按投资品的逻辑走；

普通住宅则回归消费品的本质，按照折旧逻辑走。

而普通人如何应对这种框架的剧变，其实非常简单，把房产真正当作消费品看待。

就和买车一样，有多大能力买多大的房，不要动用贷款，也不要掏空六个钱包梭哈硬上，在自己储蓄能力之内力所能及的去投资。

这样哪怕是买到了和车一样会贬值的房产，也不会因为贬值而造成不可逆的杀伤….

就说这些，最近7月的股市处于躺平状态中，我就不发表意见了。



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