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3.5万/㎡人才房，配不配与6万/㎡商品房共享园林？_手机网易网

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3.5万/㎡人才房，配不配与6万/㎡商品房共享园林？

橙柿进化论
2026-07-28 19:34·广东

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标题的答案当然是肯定的。

这里说的是最近发生在番禺越秀和樾府的网红事件。

该楼盘二期，原本用于分割“人才房”（华颂公馆2-2栋，其实称为政府回购房更加恰当，以下继续沿用通俗的人才房说法）和商品房的绿化带被部分“人才房”业主强行拆开一个缺口，以共享园林配套。

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一边是当年售价高达6万元/㎡的商品房，花园葱郁、配套完善；另一边是人才房（华颂公馆），单价3.6万/㎡起，却被绿化带阻隔在花园之外，跟一栋空间逼仄的单体楼无异。

虽然人才房业主强行扒拉开绿化带的做法有待商榷，但确实人家是有理有据，应该共享小区园林绿化的。

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7月7日，番禺住建局开出的行政处罚书就非常明确指出：发展商擅自改变物业公共部位用途，将华颂公馆2-2栋的住宅入口处改为绿化带，罚款9万元。

依据是，违反了《广州市物业管理条例》第三十八条，物业服务区域内按预规划建设的共用部位，共用设施，任何单位和个人不得擅自改变其用途。确需改变共用部位，共用设施用途的，应提请业主大会讨论决定同意后，由业主、业主委员会或者物业服务人员依法办理有关手续。

早在2020年5月该地块出让时，即明确要求配建25690㎡保障性住房，由番禺区政府指定单位按3500元/㎡回购。建设质量、装修标准也均与项目的其他房屋一致。

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这批人才房位于二期2-2栋，与2-1栋商品房同属“华颂公馆”组团，共用同一地块、统一报建规划。

2020年11月发布的《广州市保障性住房使用监管办法（征求意见稿）》明确规定：建设单位和物业服务单位不得在同一物业管理区域的保障性住房和商品住房之间，设置围栏、绿化、水系及其他物理隔离进行区别对待。

虽然该文件当时为征求意见稿，但其释放的监管信号是清晰的：同一物业管理区域内，禁止“物理隔离”。

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当然，这对于很多商品房业主来说，天然地都不能接受，因为房子的差价就摆在那里。

他们觉得人才房之所以低价，正是商品房的业主分担了地价的成本，开发商在卖楼算账上，都会将配建的成本算入商品房。

因此，园林的建设、维护成本，也绝大部分由他们承担，所以他们有理由不共享。

有了人才房的存在，二手楼价势必也会受到影响，他们在进行的是一场圈层之争。

还有人质疑，这批人才房最初的产权归政府所有，但后被番禺国企收购，以现楼形式面向市场销售，走二手房交易流程，这里面是否存在违规操作？

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我觉得，之所以商品房业主出现巨大的心理落差，跟发展商的宣传和他们在购房时没对人才房的存在有充分了解有关。

楼盘当时slogan就是“一半公园一半城”，中央园林、夜光跑道、全龄活动空间，均是宣传重点。

如果发展商在售楼时让二期商品房的业主足够明确人才房的存在，销售也没有刻意引导人才房和商品房是分割管理的话，那么情况应该会不一样。

并且事实上，即使物管在小区地面用园林将两者强行隔开，小区的地下车库也是相通的，门禁相同。

并且二期车库的入口，就在2-2栋。真正想要阻止人才房业主进入小区园林也是很难做到。

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越秀和樾府二期的花园之争，表面是“能否共享花园”的邻里纠纷，实质是配建住房与商品房业主权利平等这一制度设计的现实拷问。

类似的纠纷，前几年在广钢新城、黄埔知识城等地方也闹过。并且，广州这种商品房和配建保障房混搭的案例还不少。

《广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法》2022年3月1日实施，有效期至2027年3月1日。

《办法》规定，原则上，年度配建政策性住房（包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房及人才住房等）的总建筑面积不少于年度住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的10%。

广州的政策方向始终强调“融合”与“共享”——配建住房应与商品房同等品质、同等服务、同等权利，不得以隔离墙进行区别对待。

但更重要的是，要还商品房业主知情权。

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