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丁祖昱：房地产步入“价值重估时代”，置业成都要看板块确定性


封面新闻
2026-07-29 13:54·四川·封面新闻官方网易号

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7月29日，“向西核聚 青羊万象——2026青羊航空新城价值推介暨商业战略大会”在成都隆重举行。

活动特邀全国知名房地产行业专家，上海普睿数智科技董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱发表主题演讲，分享他对中国房地产市场新周期与城市价值逻辑的深度观察。

丁祖昱指出，房地产行业已彻底告别增量普涨的旧周期，迈入“低速、低频、低利润”的“三低”新阶段，但结构性机会正聚焦于核心城市的核心资产。以成都青羊新城为代表的“内涵式价值重构”片区，正成为市场确定性溢价的鲜明注脚。



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活动现场

谈市场：

告别普涨，房地产进入“价值重估时代”

丁祖昱开门见山：房地产已彻底告别增量普涨的旧周期，迈入“低速、低频、低利润”的“三低”新阶段。全国新建商品房成交规模连续收缩，总量下行已成定局。“但增速下降不是终点，而是行业从‘普涨时代’迈向‘价值重估时代’的起点。”他强调，市场结构性分化加剧，城市价值判断逻辑已发生根本变化，“确定性”取代“成长性”成为资产定价的第一因子。

人口净流入、产业能级、供需关系构成城市价值的“三角支撑”，核心城市的核心资产正在被市场赋予前所未有的确定性溢价。

年初，丁祖昱将成都列入“楼市新一线城市”行列。此番他再次详解成都底气：2025年经济总量2.48万亿元、全国第七，常住人口持续净流入，成渝双城经济圈和成都都市圈经济总量分别突破9万亿元和3.13万亿元，中西部第一的国际航线数和上市企业数量，构成了“人口+经济+产业”三位一体的健康底盘。新建商品住宅成交面积连续七年领跑全国，“成都市场供需均衡，刚需和改善需求有序释放，这个规模优势还会延续，其他同能级城市复制不了。”



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活动现场

谈城市：

价值逻辑三重转换，核心地段获得确定性溢价

丁祖昱提出，城市价值逻辑正经历三重转换：政府从“卖地”转向“营城”，长期运营收益替代一次性出让；动能从“增量”转向“存量”，城市更新成为主战场；重心从“全域”转向“核心”，核心地段获得确定性溢价，价值向主城加速回流。

他以成都五城区“二次城市化”演进路径为例，指出青羊新城正是这一趋势下的典型样本，近年来各板块能级跃迁，而青羊新城承载了“人文青羊·航空新城”的产城融合使命，成为主城区未来投资发展的主要阵地。

这里承载着“人文青羊·航空新城”的产城融合使命，是全国同时拥有主机所和主机厂的航空产业核心集聚区，92家创新平台、国家高端航空装备技术创新中心、预计“十五五”末实现2000亿元营收、已聚集超10万高净值航空航天产业人群、周边40多万常住居民，无不证明片区刚性价值底盘足够扎实。

但丁祖昱也直言片区短板：“有产业无高端商业，有人口无品质消费，目前片区内的几个商业项目能级明显不够。区域不缺资源，缺的是一个真正的中心。”



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谈未来：

万象定中心，青羊新城进入2.0时代

丁祖昱认为，华润万象系高能级商业的落定，正是补上这块短板的决定性一步。

“万象定中心，这不仅是商业配套升级，更是区域中心性的重塑。”他以成都人非常熟悉的万象城举例，论证了高能级商业体对区域价值中心的重塑能力。

成都万象城年客流5200万人次，万象系具备从顶奢到新锐消费的全业态招商能力，青羊万象商业规划中的地下连廊无缝接驳地铁，将带动光华大道沿线商业集群联动。“商业定中心、住宅树标杆”的复合模式，将一站式满足全龄段、全时段、全场景消费需求。

作为城市投资开发运营商，华润置地截至2025年底资产管理规模达5022亿元，经营性不动产毛利率71.8%，核心净利润占比首次突破 51.8%，形成了住宅开发、经营性不动产收租、轻资产输出三条增长曲线。丁祖昱指出，华润置地跳出单一地块开发逻辑，以万象系商业锚定中心，通过全周期运营进行长周期城市共建，赋能区域价值升级。

因此，丁祖昱给出明确判断：万象系商业落定，标志着青羊新城正式进入2.0时代。青羊万象板块也应运而生，区域价值将迎来全面跃升，成为成都主城确定性溢价的全新锚点。



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谈建议：

告别普涨时代，买房要看“确定性”

在大会的圆桌对话环节，当被问及对当下置业有何建议时，丁祖昱的回答依旧看好成都。

他认为，成都的“楼市一线”地位不是靠短期热度撑起来的，而是人口、产业、经济三方合力奠定的。年中看下来，成都市场韧性依旧，刚需和改善需求释放有序，价值底盘非常扎实。

至于购房建议，他的逻辑很依然明确：告别普涨时代，买房子要看“确定性”。一是盯紧主城核心区，城市更新和资源集聚带来的内涵式增长更有确定性；二是关注有产业支撑、有人口沉淀、有商业引擎落地的板块——比如青羊万象板块，万象系商业一落定，区域中心性就彻底重构了。可以预见，城西将会诞生一个集高端商业体验、品质人居标杆、产业创新活力于一体的全新城市中心。

封面新闻记者 黄益辉








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