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要做好市场潮水退去的准备，房价或将超出我们的想象


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2026-07-30 09:15·广东

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98年房改之后，国内房价一路猛涨，在这期间买房的朋友，几乎都赚了钱，那时候大家买房的逻辑也特别简单粗暴：掏钱、买入、等涨，稳赚不赔。

特别是到2015年之后，这个逻辑被进一步放大，毕竟那段时间大家对于房地产才有一个深刻的认知——原来房子是最好的投资品，在此之前，绝大部分人认为房子只是用来住的。



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2015年之后，很多人发现了房子的投资逻辑，于是扎堆进场投资。但任何狂欢都有买单的时候，以前房地产有多疯狂，现在的房子市场就有多悲催，整个房价相比高峰期跌幅40%以上，部分地区跌幅甚至达到了70%左右，比如燕郊，当年上百万的房子，现在三四十万就能拿下。还有惠州的海景房，高峰期一平米一万多，现在有的跌幅超过50%。我有个朋友，120万在惠州买的房，现在每个月出租进账才几百块，朋友悔不当初。

像旁边的广州，深圳就不一样了，哪怕是没有电梯的老房子，价格依旧比较坚挺。同样的房子，为什么差距那么大？



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核心之一就是地段问题，并不是所有的房子都具备这样的价值，以前房价上涨的时候，所有的房子都跟着普涨，但当潮水一旦退去，有些问题就开始暴露无遗。

首先就是人口红利，以前大量农村人口进到城里发展，住房需求像吹气球一样猛涨。2000年城镇化率还只是36%左右，到2024年就上升到了67%，

城镇化率的快速上升，也给城市住房带来了巨大的需求，而且组建的家庭越多，对房子的需求也越多，甚至不少人买了两三套房。根据数据显示，全国城镇近43%的家庭拥有两套甚至更多房子，他们早早的买房，除了用于投资升值以外，更多是为孩子日后添置房产做准备。



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其次就是金融杠杆推动。以前房价涨的时候，大家对房子的逻辑也是异常的坚定，认为它只涨不跌，所以无论房价涨的多高，大家买房的积极性都特别高，无数人借贷买房，特别是那些炒房客，甚至一度发展到闭眼买房等赚钱的地步。疯狂买买买的背后都是因为对房价永远上涨深信不疑。

如今？房价不再普涨，闭眼入场随时可能踩坑，金融推动的杠杆基本上没有了，更多的都是回归到现如今的市场价值。

说白了，以前推动房价上涨的就是城镇化、人口、购房需求三个合理因素，如今这三方面的购买力都已经在严重的下降，说明了市场的需求量也同样的没有了。



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现在是政策在托底。随着城镇化率接近尾声，房子只住不投资，如今政策推动基本上都是围绕降准、降息、降利率、降首付、降税费，公积金贷款等多方面的措施进行围剿，虽然2026年的市场还是有那么一点点需求，但对比过去楼市狂热期，显然不可同日而语。

这里面除了最近几年大环境影响加剧了大家对未来的不确定性担忧，不敢盲目增加负债，害怕买入即贬值，也担心增加负债后一旦遇上收入锐减可能引发断供。再者就是很多老百姓在短时间内很难扭曲房价上涨这个观念的，毕竟从2021年到2026年，绝大部分地区的价格都在下跌，比如从2021年最高点算下来，整体房价跌幅30%以上，今年到现在，很多地方还在同比下跌，这本身就说明绝大多数人对市场的信心还很虚。



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说白了，一旦大家都担心2026年下半年还有价格下行的可能，虽说这个下行速度不如以前，但下行3%—5%，依旧会打消不少人的买房热情。

比如惠州好几个老友，小孩都结婚了，暂时都选择租房，也不是买不起，就是一家人达成共识，下半年估计还有4%左右的下行空间，与其买了等着亏，不如租房踏实。

按他们的想法，到2026年底或2027年春，像东莞这样的新一线城市，房价可能会慢慢向广州、深圳看齐，核心区域的房价逐步站稳脚跟。但那些非核心区，没什么产业支撑，特别是靠旅游撑门面的地方，产业底子薄，想要反弹太难了，价格很可能一年不如一年。

最后问一句：这波潮水退去，你家那套房子，是穿着泳裤，还是光着屁股，问题全暴露出来了？








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