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从“一房难求”到“亏本甩卖”？大理民宿未来的三种活法


观察者网
2026-07-30 12:22·上海·观察者网官方网易号

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【文/观察者网 邓军 编辑/赵乾坤】

暑假历来是云南旅游最火爆的季节，然而，近期国内多个社交平台上有关“大理民宿遇冷”“50元床位无人住”“民宿老板哭了”等话题持续发酵，引发网友们的热议。

“现在不是没人来，而是可供游客选择的地方太多了。”大理市旅行社行业协会会长陈永生给出了自己的判断。“前几年，旅游需求集中释放，‘一房难求’成为常态。2024年以后，这种情况基本不存在了，不是游客减少，而是市场供给越来越充足。”

相关数据也印证了陈永生的判断：多个在线旅游平台发布的2026年暑期数据显示，云南稳居全国长线避暑旅游热门省份前三，暑期旅游预订量同比增长42.7%；在途家发布的暑期避暑目的地榜单中，昆明、大理等地连住15天以上的旅居订单同比增长22%，适合家庭入住的大户型民宿订单增长超过25%，尤其是大理庭院民宿热度居高不下，不少亲子家庭提前三个月预订带小院的长住房源，优质房源早早售罄。



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大理民宿东方IC

透过喧嚣不难发现，大理民宿的问题已经逐渐清晰——并非简单“遇冷”，而是在经历一场从规模扩张迈向品质竞争的深层调整。

市场正在用最现实的方式筛选玩家——当潮水退去，才知道谁在裸泳。大理民宿用十年时间完成了规模扩张，经营者现在真正需要思考的，是如何让每一位来到这里的人，都愿意停下来、慢下来，再回来。

“不排除有人故意抹黑大理民宿市场”

对于大理的民宿市场而言，春节、五一、国庆、暑假旺季（共计约4个月）贡献全年80%的营收。剩下8个月淡季，入住率普遍为10—20%。

往年，暑期旺季民宿价格翻倍上涨是常态，但今年大部分民宿业主不敢涨价，甚至还要降价抢客。有大理民宿业者甚至坦言，同等装修水平的双廊核心景区民宿，今年暑期单房价格最多只敢卖400元左右，只为维持基本运营。不卖这个价，连住的人都没有。

在社交平台上，有关大理民宿的吐槽声音也越来越多，“图片与实物不符”“房东根本不管”成了高频词。有游客发帖说：“1000多一晚的民宿，洗手间下水道反味，跟房东反映，他说‘山里嘛，正常’。图片上无边泳池正对苍山洱海，到了才发现泳池前面新盖了一栋楼，什么景都挡住了。”该帖子下面有七百多条评论，“我也遇到过”“所以我再也不住民宿了”的吐槽成为了主流声音。

有媒体此前报道，一位已在大理经营民宿三年的业主表示，往年暑假，6月就开始有游客陆续预订，到7月初不少民宿就已经满房。但直到7月中旬，原本该迎来满房的旺季，却迟迟没有到来。7月15日，她的民宿预订入住率只有10%，一天有上百人问询，但实际成交却不超过2单，有人听到客房的报价后甚至直接开怼：“你想钱想疯了吧。”

该民宿业主反馈的部分情况，也得到游客和当地民宿业从业者的证实。

7月下旬刚结束大理之行返回新加坡的韩女士告诉观察者网，她带孩子入住的大理古城一家精品民宿，近期入住率达83%，略低于去年同期。工作人员告诉她：“现在大理古城内入住率能维持在80%左右的民宿，已经是比较理想的状态，很多民宿今年暑期的入住率普遍不及去年同期，不少民宿的入住率还不足50%。”

不过，社交平台上热议的“大理古城内不含空调、含早餐的民宿大床房最低价格跌至50元/晚，仍然很难卖得出去”的消息并未得到韩女士的证实。据韩女士了解，大理古城内有一些青年旅社在售卖价格低至几十元/晚的房源。“严格来说，这些青年旅社并非真正意义的民宿，加上社交平台上的很多消息也是真假难辨，不排除有人故意在抹黑大理的民宿市场。”

另据民宿平台途家向观察者网提供数据显示，今年暑期，大理的民宿预订量位居全国第二。

央广网的报道提及，与淡季相比，近期大理古城及周边酒店、民宿价格普遍上涨。其中，大理下关的酒店涨价幅度约为30%，古城附近的酒店涨幅则高达30%—50%，部分精品民宿周末房源已基本订满。

“中低档房源卖一间亏一间，不卖亏更多”？

目前大理市官方并未连续公布近5年（2021-2025）当地民宿平均房价和入住率的完整统计数据，但来自OTA的报告、当地民宿协会的调查、民宿业主的反馈，足以凑出一条完整房价和入住率曲线：2020年，大理住宿平均房价约419元，平均入住率约33.9%；2024年暑期，有大理民宿经营者表示，需要把价格降到2023年的一半左右才能填房；2026年暑期，很多大理民宿业主的整体入住率预期又回落至50%左右。

官方统计的数据显示，大理在2020年至2025年接待游客分别约为3921万人次、4452万人次、5694万人次、9530万人次、1.1亿人次、1.2149亿人次。

《中国民宿行业发展分析及趋势》显示，2016年，大理州民宿客栈数量仅2179家。截至2025年底，大理州正常经营民宿7007家。这也意味着，十年内大理州民宿净增4828家，增长超过220%。

企查查提供给观察者网的数据显示，截至2026年7月23日，大理市现存4009家民宿相关企业。注册量方面，今年大理市新增注册285家民宿相关企业，较去年同期减少了2家。

更关键的变化发生在单客价值。按官方公布的游客量和旅游总花费简单相除，2023年、2024年、2025年大理人均旅游花费约为1682元、1561元、1147元，两年下降约31.8%。尽管该数据可能受到统计口径调整影响，但整体方向已经清晰：前往大理的游客数量继续增长，但平均消费能力和停留价值却在下降。

当住宿资源不断丰富，“一房难求”自然会逐渐成为过去。“卖一间亏一间，不卖亏更多”，就成为了当下大理很多中低档民宿最真实的生存写照。

以韩女士入住的这家精品民宿为例，其近期的房价较去年同期下调了13%，其整体营收勉强能够覆盖经营成本。“附近整条街的民宿的房价降幅普遍在12%—15%之间。别人降价，你就得跟着降，赚钱是越来越难了。这就是现在经营大理民宿的基本行情。”该民宿的老板告诉观察者网，“大理现在绝大部分中低档民宿都在亏损，虽然房价下调会牺牲一部分利润，但不降价则会亏得更多。”

暨南大学旅游规划设计研究院副院长、中国新产业经济研究院院长董观志对观察者网表示，大理的民宿行业目前正处于一个非常尴尬的局面：房东自主经营、微利运转的民宿尚有盈利可能；而投资者向房东租用房屋经营民宿，大概率面临亏损，区别只在亏多亏少。

大理民宿未来将沿着什么方向演进？

2026年1月1日，《大理白族自治州民宿管理和促进条例》（以下简称《条例》）正式施行，这是云南省首次以立法形式规范民宿产业。民宿需依法取得“一照三证”及其他相关手续，合规成本大幅提高；洱海环保整治对排污、消防提出更高要求；税务从核定征收改为查账征收，税负增加……一批无证经营者和缺乏特色的民宿门店正在被加速清退。

今年暑期，大理州围绕旅游市场秩序开展专项整治，重点整治不合理低价游、虚假宣传、价格欺诈、强制消费等行为，并联合公安、市场监管、交通、税务等部门开展综合监管，进一步规范市场秩序，为游客营造更加放心、舒心的旅游环境。



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客栈楼顶观景台东方IC

有业内分析认为，目前大理民宿市场的困境，根源在于供给失控与消费逻辑迭代的错位：当情怀成为流水线产品，溢价迅速归零；现在游客消费更加理性，同质化竞争下，游客只剩比价这一个选项；位置一般、没有特色、没有精细化运营、只会跟风装修的民宿，只能在价格战的泥潭里越陷越深。

“住宿行业已经从‘拼房间’转向‘拼内容’”“民宿不能只是睡觉的地方，还要有喝茶、休闲、拍照、体验，让游客愿意待下来”“现在行业成熟了，运营能力的重要性越来越突出”……越来越多的大理民宿业主已经意识到，行业已从野蛮生长进入理性洗牌阶段，其竞争逻辑正在发生根本改变。

有分析认为，现行的市场分化格局下，下一代的大理民宿将沿三个方向演进：一是高端精品化与在地文化深度融合，二是“修旧如旧”的传统建筑艺术化再生，三是旅居社区化、品牌化运营。未来能活下去的，一定是那些有特色、有服务、有运营能力的民宿，如高端精品（特色+服务+景观）、极致性价比（干净+实惠+便利），中间那些跟风模仿、既无特色又无成本优势的民宿，注定将被淘汰。

在《条例》倒逼下，无证与同质化供给正被加速清退，具备文化深度、运营精度、社区温度的长期主义者得以留存。单店暴利时代落幕，“民宿+非遗+旅居+社群”的复合体，或将是大理民宿产业下一个十年的真实模样。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。








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