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有大佬分析：这些房子，很可能变成垃圾资产！

巢客HOME
2026-07-31 05:50·广东

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有一个数据挺令人震惊的，据统计说，全国二手房挂牌量已经超730万套，部分地区的控制率接近20%，足以说明，我们的房子已经很多了，这是不争的事实。

然而，眼下有几个很现实的问题，老龄化叠加少子化。未来十年，每年超2000万的老年人退休，而城镇拥有两套甚至更多房子的家庭，已经超过了42%。加上最近几年新生儿人口数量已经出现了持续下降，比如去年的新生人口数量大概是2017年高峰期的50%左右。

这些数据都在告诉我们，以后需要买房的人相比过去少了很多，这种背景下，未来的房子到底算什么？是一个居住工具，还是最直接的资产配置？

经济学家付鹏对未来楼市的判断是这样的：

中国的房地产正迎来大分化，房子以后分为资产、居住、垃圾资产这三类。

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那什么是资产？简言之，就是能保值还能增值的房子，就能称得上资产，而往往这样的房子必须有一定的稀缺性，比如核心城市核心地段的好房子。

那么什么是居住的房子呢？说白了，这种房子住着舒服，但是涨就别想了，以后说不定还会下跌。买到这种房子，想要变现的话，会相对比较困难，因为市场上根本就不缺少这样的房子，比如大部分核心城市的房子，三四线核心地区的房子，都属于这一类，住没问题，卖高价很难。

那么什么是“垃圾资产”呢？说的简单点，就是那些价格在一直往下掉，挂盘出去无人问津的房子，这种别说是出租出售，就是降价也没人多看一眼。

因为你要手上拿着这样的房子，不仅变现困难无法从中获得收益，每年还得给他交物业费，维修费，取暖费等各项支出，他就像个吞金兽，不断吞掉你口袋里面的钱。比如鹤岗，就有很多房子，只要几万块钱就能买到一套，那就是典型的负债。

如果你手上拿的就是这种垃圾资产的话，那它就像一颗定时炸弹，随时都可能爆。

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除了这个，眼下不少人都在纠结全国楼市怎么样了，以后自己所在的城市的房子还会不会上涨？

关于这个问题，其实我们这位复旦经济学家说的也很明白，现在谈整体的房地产市场涨跌，没有任何意义。

因为房子的底层逻辑已经变了，看数据就能明白：统计显示，2025年底，城镇化率已经接近67%，意味着农村人口大面积向城里迁徙的这种节奏已经基本结束了，

而且去年的中央城市工作会议定调也很清晰，他说城镇化已经从快速扩张阶段转向存量提质、稳定发展阶段。说的在直接点就是，以后城里不再搞大拆大建，不会再有新区变市区了。

这样一来，当年李嘉诚回答大家买房要优选核心地段，这话在现在依然有效，那些郊区、新区的房子，怕是以后更凉了。

所以你会发现，这两年虽然整体房价依旧处于下行周期，但北上广深核心区的好房子依旧不愁卖，因为这些房子的背后就是无法复现的稀缺性。

但这些房子跟绝大多数普通人没啥半毛钱关系，一来价格太贵，很多人都买不起；阿来本身市场流通的就比较少，很多人都知道这些房子的未来价值，所以本身挂盘出售的人比较多，即便是有人出售，抢的人也多。

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至于谈到房价涨不涨，很多人的逻辑是，最近一线城市的房价已经开始上涨，是不是我们小县城也会跟着涨？

在这，我们奉劝大家还是醒醒吧，普涨行情那都是过去的老剧本了，以前大家觉得只要北上广深一涨，三四线就会跟着涨，最后哪怕是18线也可能往上补一轮上涨，

如今这种普涨补涨行情不可能再有了，你想想，那些没有产业支撑，能够持续流出的三四线城市，以后连人都没有几个，谁还去买那你那边的房子？别说将来了，现在很多都已经变成了垃圾资产。

这种别说将来反弹，以后不持续阴跌都是万幸。所以现在人买房一定要保持清醒，不要一看到房子就觉得它好，一定要搞清楚它是优质资产还是垃圾资产，你要把垃圾资产当成了宝贝，以后有你哭的。现在手上有的也劝你忍痛割肉，避免以后割肉都没人要，

除此之外，大部分的房子其实就是个居住工具，以后也不可能大涨大跌。但随着时间的推移，房子会越来越破，也会越来越贬值。

所以眼下大家应该关注的不是房子能涨多少，而是房子的周围有没有人？还有没有人愿意接盘？

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不得不说，大脑的判断还是很有道理的，房子的分化不可避免，谈整体涨跌已经没有什么意义了。如果你现在还抱着以前的那种投资思维，觉得房子还会普涨，最后会亏的很惨。

最好从现在开始，把关注点直接切换到，你这个房子以后几十年还能不能住的舒服？以后有没有人接盘？搞清楚了这个逻辑，比你纠结房价能不能涨更重要。

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