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房地产，终于回归常识


明源地产研究
2026-07-31 08:05·广东·优质房产领域创作者

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房地产行业正经历一场深刻的价值观重塑。

购房者不再为图纸上的愿景买单，而是紧盯交付确定性、工程质量和居住实用性；

房企纷纷收缩战线回归核心城市，将资源倾注在"好房子"打造上。

而产品，也从过去的比拼配置，转向深耕细节品质，以及真实生活场景营造。

房地产，正变得越来越务实。

这种务实，是对居住本质的回归，也是行业良性循环的开始。

1

购房者的关注点，已回归房子本身

市场已经接受，房地产进入新常态这一事实。

所谓新常态，就是从过去的单边上行，转向小幅震荡。

购房，不再是为了赚取上涨带来的价差。

换言之，炒房已经成为过去式。

就在3月16日起，上海出台新政，将商业用房（含“商住两用房”）房贷首付比例从50%下调到30%。

这是近20年来，上海商办房贷政策的首次大调整。

在此之前，广东、四川、山东、内蒙古、吉林、重庆等省市也都做出同样调整。

这一政策转向，可谓意味深长。

过去，商务公寓设置较高的首付比例，目的是提高购房门槛，防止市场炒作。

而今，首付比例集体下调，市场交易限制松绑，这是官方层面对于“炒房退潮”的确认。

购房需求回归到居住本质。关注点也回到房子本身：




关注房子能不能如期交付；





关注质量和品质是不是过硬；





考量房子是否具有足够的性价比。




不难发现，这几年许多传统的营销套路失效了。地产营销叙事风格，发生了根本性变化。

营销不再致力于“造梦”，而是将叙事重点放在营造“确定性”上。有几个变化是显而易见的。

建造实景示范区，所见即所得

这几年实景示范区几乎成为新房的标配。

在营销阶段就建成一部分会所和景观空间，有的项目甚至将整条景观中轴线都做出来；有的会所提前投入运营，客户买完房就能到会所健身、游泳。

目的只有一个——让客户相信图纸没有“画大饼”，承诺都能落地。 VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

主动展示建造及验收标准，彰显“里子”实力

过去，房地产项目总是强调“面子”，也就是业主看得见的立面、大门、精装的功能配置等等。而事实上，经过这些年的市场教育，客户越来越重视项目的“里子”，也就是隐蔽工程的质量。

与其让客户去猜，不如主动打破信息不对称。

保利推出的 「房屋档案一码溯源」 系统，将“房屋档案”装进手机，客户只需扫码，就可以轻松调取项目的全部信息。

其中就包括各项重点工序的验收过程及验收档案，如空鼓排查、闭水试验、外窗淋水测试、全屋电路检测等客户最为关注的工程节点。

回归实用性，部品部件国产替代兴起

以前精装房往往标榜部品部件是进口品牌，而近两年，这一风向开始逆转。

越来越多的改善项目采用国产替代了。

虽然品牌知名度没那么高，但功能更多更实用。

比如同样的成本标准，买进口品牌只能买普通马桶；换成国产品牌后，可以买到智能马桶；进口花洒换成国产品牌之后，可以升级为智能淋浴套装。

自住需求主导的改善客群，更看重的是实用而非面子。



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2

有竞争力的好房子，是当前最大的确定性

而在当前，核心城市的“好房子”，是对抗周期波动最具确定性的抓手。

截至目前，多数头部房企都在收缩战略，将投资聚焦到热点城市。

这些城市，有丰厚的购买力兜底，与此同时，库存量相对较低，市场活跃度显著高于三四线城市。

截至2025年，头部房企的投资额基本过半集中一线和强二线城市。

中海约80%拿地金额投向北京、上海、杭州、深圳四城。

保利在一线和新一线拿地金额占到总投规模的93%以上。

绿城71%的拿地资金押注杭州。

与此同时，多数房企已建立起自家“好房子”战略。从建造标准，到服务标准全面升维。

这其中，既包括表象的功能及材料配置升级，也包括看不见的工艺技术设计升级，另外，多数房企也提出服务升级。

不难发现，这几年 产品层面的 内卷 达到空前程度。

然而，物理空间的提升是有限度的，毕竟成本摆在那。功能多、配置高，也不完全等同于好住、好用。

明源君认为，最终将产品拉开差距的，一定不是物理空间的盲目堆砌。而是对客户需求的把握、细节处的用心，以及对生活场景的呈现，甚至对市场空白点的挖掘。 VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

精准抓住需求、回应需求，把钱花在刀刃上

除了下功夫做客研外，一些房企已经开始主动邀请客户参与项目设计开发。

例如绿城杭州月映金沙项目，在需求提资和方案阶段就邀请篮球社群主理人深度参与，根据主理人提的意见，对设计方案中的篮球场的灯光、收纳等做优化。

这样一来，才能将产品做到客户心坎上。

在细节处下功夫，才能出精品

这几年明源君探访过许多项目，发现多数乍一看高大上，细节处却依然粗糙。

举个例子，许多项目铺贴了名贵石材，但对缝参差不齐，严重拉低了品质感。

而金沙地产项目之所以受追捧，很大一个原因就在于细节出众。

无论大堂墙面，还是地库地面铺贴，都要求必须横平竖直，严丝合缝。

再如，许多不起眼的小组件，如花池灯箱、草坪灯、井盖、地漏、取水阀等等都是定制化，细节处凸显尊贵感。

当配置卷到极致的时候，细节往往决定成败。

不仅要交付房子，更要交付生活方式

当购房需求回归居住本身后，客户的购房预期也从“涨价”转对未来美好生活场景的想象。

这就要求，房企不仅要会交付产品，更要会交付生活。

很多房企都在强调，自己交付的不是房子，而是“生活方式”。

至于是什么样的生活方式，当然不能指望客户凭空想象。

如何营造真实生活场景，是当前房企的必修课。

某项目的客户在参观的时候，在会所里面即兴弹起了钢琴。

这种归家般的松弛感，源自项目精心设计和运营。

在营销阶段，项目的会所已经投入运营，客户一眼就能预见未来真实的生活场景，不自觉的就将自己融入其中。

项目在方案阶段，就拉通客研、营销、客服、运营、物业等条线，将未来生活场景前置到设计阶段去考量。

与其在同质化中内卷，不如寻找市场空白点

对于房企而言，在当前极度内卷的市场环境下，拿什么地，做什么产品，关键看区域市场缺什么。

这些年，一些稀缺的地块被抢破头，产品销售也脱颖而出。

比如去年底上市的保利玥玺湾，是保利首度冲击顶豪产品。项目面市后，热度居高不下。

明源君认为，这个项目的突围，很大原因在于填补了片区内顶豪市场的空白。

项目所在板块，一线临江豪宅已经断供十年。项目的一些创新，如抬板设计、立体景观、地面会所等等，也与片区存量产品拉开了代际差。

稀缺性和创新性，成就了项目的底气。

众所周知，我国目前已经不缺房子，只缺好房子。

这几年二手房成交占比已超越新房。新房的竞争对手，不仅有同期上市的竞品，还有大量的二手房。

挖掘存量项目的短板，填补市场空白点，远比做“大路货”要安全得多。

而系统化的产品能力，成为房企穿越周期、行稳致远的确定性底盘。

点击下图，了解详情↓



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