导航|地址|刷新
深圳这个区，要狠狠刷存在感了_手机网易网




















网易网易号



0







深圳这个区，要狠狠刷存在感了


格隆汇楼市V
2026-07-28 20:49·广东·优质房产领域创作者

0




打开网易新闻 查看精彩图片

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

接下来，这个区域，是深圳楼市最不平静的区域了。



打开网易新闻 查看精彩图片

断层后，供应爆发

深圳的核心区在不断刷新。

就连曾经的洼地，都已经悄悄发生变化。

南山西丽板块，一直以来，都是深圳的价格洼地，板块内由于二手房楼龄及分布结构等因素，整体常年处于南山价格的低洼。

新房方面的供应，也断断续续。

自2023年后，新房供应便断层，已经近3年没有任何新房入市。

最近一次供应还是2023年12月以及8月入市的总章叠翠以及汇城名苑二期。

前者，307套81~140平住宅，备案均价约81700元/㎡，总价区间约587万～1228万，截至2026年7月28日，深圳房地产信息平台显示，去化率约889.58%，剩余32套未售。

后者124套116~117平住宅备案均价约89800元/㎡，总价区间约912万～1206万，截至2026年7月25日，去化还不到六成，剩余51套待售。

而同年3月以及9月，西丽板块东部边缘位置的方直珑樾山一期及二期，亦显示销售去化未完成。

一期2023年3月推售，177套119~316平住宅，备案均价约98800元/㎡，总价区间约1024万～3923万，截至2026年7月27日，深圳官方备案系统显示，去化约81.36%，还剩33套未清盘。

二期2023年9月推售，170套120~397平住宅，备案均价约99300元/㎡，总价区间约1028万～4902万，截至7月27日，深圳官方备案平台显示，还剩余45套，去化率73.53%。



打开网易新闻 查看精彩图片

可以看到，西丽板块的新房，不仅供应量少，整体市场的去化节奏都相对较慢。

这些项目的推售体量并不大，几百套的情况下，去化率明显相较南山其他核心板块，要慢一些。

但西丽板块的新房竞品慢慢多起来，板块内的新房，包括大学城板块紧贴塘朗山山脉的地段，频频传出新动态。

包括中海云锦万辰花园住宅建筑面积101427平，按照套均115平，预计商品房套数约881套；

金銮塘朗B区住宅建筑面积115628㎡（含原村民回迁商品住宅32811.58㎡），按照套均100平面积，预计商品房套数约828套；

新世界湾上云启府商品住宅278套；

宝祥源珠光和山悦商品住宅432套。

合计约2419套普通商品住宅。

要知道，目前西丽板块的二手挂盘量，还不到千套。



打开网易新闻 查看精彩图片

（来源：链家）

而这些项目目前进度最快的是宝祥源珠光和山悦，项目实地主体，高的楼栋已经建设到20层左右，项目户型面积段已经曝光，并且再次出现在深圳市2026年第三季度计划销售商品房情况表中。



打开网易新闻 查看精彩图片



打开网易新闻 查看精彩图片

虽然金銮塘朗B区还未见有什么动静，但一旁的中海云锦万辰花园在挖基坑建地基打桩阶段，施工如火如荼，泥头车水泥车在项目大门进进出出，就连户型面积段也提前曝光。



打开网易新闻 查看精彩图片

（2026年7月中项目状态，格隆汇楼市实拍）

至于新世界湾上云启府，部分主体正在建设，快的楼栋已出地面两三层。



打开网易新闻 查看精彩图片



打开网易新闻 查看精彩图片

（2026年7月末项目状态，格隆汇楼市实拍）

这还未算京基操刀的珠光村旧改一期B项目。

所以，西丽板块的新房增量，到了爆发的阶段，相信竞品之间的竞争会更激烈。

未来两三年，肉眼可见西丽板块新房新增将会超过千套。



打开网易新闻 查看精彩图片

5年为期，迅速迭代更新

如果说西丽板块短时间内的爆发将会达到两千多套的体量，那么未来上万套的供应也有了潜力。

值得注意的是，整个西丽板块的新房规模效应，预计5年内将会跃升一个新的台阶——

在7月23日大沙河建投深圳市百硕新城投资有限公司公开发布的《西丽枢纽地区地块开发DY02单元建筑方案设计公开招标》文件中，曝光了西丽枢纽地区地块周边的开发细节。



打开网易新闻 查看精彩图片

（来源：《西丽枢纽地区地块开发DY02单元建筑方案设计公开招标》文件）

其中18宗用地分布中显示，15个地块为“黄色”标注的二类住宅（R2）用地，容积率区间在3.5-5.9之间，累计用地面积194521平米，规划容积849963平米；

DY02-03、DY02-08-1、DY02-08-2、DY02-11、DY02-10、DY02-13地块建筑高度不超过80米，DY02-12地块建筑高度不超过60米。



打开网易新闻 查看精彩图片

（来源：《西丽枢纽地区地块开发DY02单元建筑方案设计公开招标》文件）



打开网易新闻 查看精彩图片

（来源：《西丽枢纽地区地块开发DY02单元建筑方案设计公开招标》文件）

而文件中也特别明确用地布局——用地单元为片区的宜居社区与产业社区，以丝带公园为核心，在公园南、北两侧布局居住与产业用地，依据周边用地功能，东侧布局新型产业用地，西侧布局居住功能。

布局还是高品质的居住功能居住社区。



打开网易新闻 查看精彩图片

（来源：《西丽枢纽地区地块开发DY02单元建筑方案设计公开招标》文件）

更重要的是，招标文件暂定南山西丽枢纽地区地块开发DY02单元项目建设周期为5年。

这就意味着，5年内西丽板块将会发生翻天覆地的变化。

而且可以看到，这些项目几乎都集中围绕在塘朗山山脚的范围，沿着塘朗-大学城-西丽-茶光-珠光-龙井-桃源村-深云分布。



打开网易新闻 查看精彩图片

那么，处于南山洼地的西丽板块，未来几年将会是深圳核心区，新房迭代更新最集中、最快的区域。

这样的区域，一方面会成为南山下一轮城市更新与新房供应核心高地。

依托西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、西丽综合交通枢纽三重顶层规划，未来3-10年完成从郊区洼地到深圳主城核心板块的身份转换，是值得期待的。

那么短期以及中期住宅增量碾压其他成熟的核心片区。

另一方面，中短期对市场也有一定的重构作用。

市场大量集中新房住宅更新迭代后，市场格局会重新分布。

最明显的就是光明核心区，光明城—凤凰城—光明大街—科学公园这一片，如今已成为光明整个区域二手房供应的主力。

根据链家平台二手房挂盘分布可以看到，目前（2026年7月28日），光明区挂盘量为1490套，其中光明板块二手房挂盘量就达到1059套，占整个光明区二手房挂盘量约71.07%，占比超过了七成。



打开网易新闻 查看精彩图片

（来源：链家）

而光明板块中，可以看到，挂盘的二手房绝大部分都是2020年以后交付的次新房源，甚至有的新房都还在清盘中的小区。



打开网易新闻 查看精彩图片

（来源：链家）

原因就是，光明区“光明城—凤凰城—光明大街—科学公园”这一片集中入市了大量的新房，当这些新房限售解禁后，次新房源便集中进入二手市场，从而打破早期区域内的二手房稀缺格局。

这样的区域片区楼盘户型、定位、配套都非常同质化，近五六年的次新小区集中交付、限售解除，二手挂牌量明显增加后，买方市场可横向对比户型、园林、物业、地铁距离、学区等，那么市场的供需便会出现反转。

而这样的区域，早期也处于整体更新蝶变的阶段，如今西丽板块亦如此，市场演化路径很大概率也如此。

不过西丽归属南山主城，产业、区位上限高于外围光明，中短期集中供应市场格局也更有韧性。

而区域中的新房竞争，也会进一步倒逼开发企业持续升级产品力，从户型得房率、社区公区、精装标准、智能化配套等维度尽量拉开差异化。

待五六年片区配套兑现更成熟、中短期供应峰值消退后，市场可选择到的品质、设计、居住体验也更有优势。

PS：如果觉得这些市场最新的信息对你有价值，欢迎关注@格隆汇楼市，不定期带你探索楼市更多最新的动态。

作者观点，不代表格隆汇立场








特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。






打开网易新闻体验更佳




热搜

男孩被奶奶责怪负气离家5天后被找到

超强台风“白海豚”最新路径来了

《九门》口碑

吴宜泽vs墨菲

美股半导体板块迎反弹 多股暴涨超10%

今年军校报考热度与生源质量均创历史新高





热门跟贴




打开APP发贴

0条跟贴








相关推荐




上海房价的上涨基本上是板上钉钉的事情

流苏晚晴








广州豪宅阵地之争，万博从此有了一席之地





楼市前线





根据潘石屹预测的未来房价：150万房子，到2030年还值多少钱？





混沌录






武汉楼市开始离谱了！武昌区中北路板块从4.5万变成3.2万

搞笑脑洞研究所








香港中文大学（深圳）好不好？从“西丽校区启用”看校区布局的战略深意





一千零一个志愿





提佣至2.5％、草签占四成，深圳改善住宅碧海玖号究竟被什么拖住了后腿？





华夏房地产






厂家建议换，保险只愿修？深圳车主称僵持月余，太平财险回应

南方都市报









深圳！藏在居民楼下的平价潮汕夜茶大排档！好好吃啊！

叫我老周呀1跟贴








深圳又添一处城市绿地，深超总滨海大道上盖覆绿区域启用开放





深圳梦






深圳街头的双层大肉饼！！！一口下去全是肉贼好吃啊啊

干饭人小张呀1跟贴









深圳的粤菜大排档已经是next level了！！！

叫我土豆包呀1跟贴









深圳新开的！藏在城中村里的砂锅菜！贼好吃啊啊！

就叫我饱饱1跟贴









龙华北杀疯了！华为、小米都来了，现在又有世界级定位！

深圳壹地产









深圳我唯一想推荐的平价烧烤大排档！

就叫我小周呀1跟贴









喜讯！天溯计量“深圳市质量基础设施‘一站式’服务平台”获深圳市市监局认定

我要测








南山龙郡北门西侧，旺铺出租





泗洪风情






皇岗口岸地铁高铁直达，旅客排一次队即可完成出入境两地查验

21世纪经济报道









深圳名校校花林飒吟，多少人的初恋女神，清新灵动

娱你同欢









婆婆清晨连唤儿媳不起，果断拉开窗帘后，这一幕温馨又意外

莫说不一样2跟贴









深圳已经发展到什么地步了

飘过的知识192跟贴











回到顶部回到首页



------
导航页 打开网址