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保利发展长岭山拿地，四代宅比雨还密！什么盘该等，什么盘该扔？_手机网易网




















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保利发展长岭山拿地，四代宅比雨还密！什么盘该等，什么盘该扔？


洋楼记
2026-07-30 11:57·山东·优质房产领域创作者

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01

今天聊聊拿地，很多人包括专业地产自媒体关于土拍的消息往往比较专业，专业解读更适合专业人士，大家对很多业内的动向啊、建筑的设计发展啊相对了解，很多东西都不需要点的这么透。

但是问题往往在这，除了被中介大肆渲染的楼面价（啊房价要涨了/啊房价要完蛋了不行了）以外，土拍或者拿地我们到底该看什么，该了解什么....

包括有粉丝咨询某某盘能不能买，可能我的建议是等一等，这里面不单是价格问题，还有一个非常重要的问题：

济南现在正处于三四代住宅的交替期，也是产品类别的急速发展期，新供应的土地往往搭载新规划的产品，新产品还会促进老项目的优惠促销....

本想花400万买最新的产品，但是受限于供应，被迫上车老产品老项目，这样和新产品彻底无缘，老产品收到冲击后的优惠也没享受到，这才是最可惜的。

这一点是对于有意向买房换房的人来讲的，对更多喜欢阅读资讯的朋友来说，房价能不能稳能不能涨能不能跌，主要需要看土拍的情况。

比如最近三个月的土地情况，基本上就能得出下面的结论：

一、绝大多数区域不存在稀缺，只有迭代升级。

比如CBD开发殆尽了，出现了CBD西，出现了科技城板块，高新核心区宣传了多年的稀缺，云上璟誉后又出现了金茂代建的项目，据传是四代宅。

你在洋楼记上搜云上璟誉，早一年半载劝你不用着急...

这个土地稀缺一直是伪命题，敏锐的朋友往往也感受到了，很多商改住地块的土地质量远远超过了传统住宅地块，比如中海华山四代宅。

话在说回这个高新核心区，确实打眼一看没多少土地能盖住宅，但是很多厂区、很多已收储的地块都是潜在的供应，完全不用着急。

02

二、四代宅就是趋势主流

很多人喜欢抬杠，说很多四代宅（以及抬板社区）的各项缺点，我个人认为是这样，对于土地来讲，他的客户只有开发商。

购房客置业者仅仅是土地市场客户后的客户，这个概念能明白不?

作为土地而言，他只要能把土地转给开发商就可以了，至于赔不赔钱又没有人买，那是开发商的问题。



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话说回来，如果地价贵了，相关部门会降价放松捆绑，正如保利发展刚落地的长岭山项目，地价降了捆绑少了，开发商算过来账了，土地就成交了....

况且很多人只是嘴上喊得厉害，本身不是购房者，市面上现在已出现的新规四代宅销量普遍不错。

比如这个中建的云上森语，确实和我之前预测的一样，对周边的二手房和新房形成了降维打击。

从开发商的角度看，新规产品销量不错，还能在容积率上有优惠，还能释放出大量的营销噱头，不去扎堆搞新规四代宅，这才奇怪。

所以，就现在这个时节，你说讨厌四代宅我能理解，但是非四代宅确实已经不是市场主流....

正如三年前，济南大量供应的土地的容积率不超过2.5，你非要跑到北湖去买3.5的高密度大高层....

然后讲不要妖魔化大高层，大高层也有豪宅，你才吃饱几天啊就瞧不起大高层.......小编确实不知道该说什么。

按照外地高能级市场的规律，接下来济南刚需盘的起步面积将会缩小，因为在新政的指引下，85平建筑面积就能实现95平的使用功能，套均总价会走低，对新入场的刚需客来说意味着门槛降低。（仅代表个人看法）

同样这对刚需二手房来说不是好消息，不过前几年而刚需房普遍卖的不算贵，同样也有赠送阳台等面积，整体冲击比想象的更小。

03

三、土拍市场日趋稳定，房价趋稳属大概率事件。

其实从2026年看，土地市场呈现以下特征：

1.左手倒右手纯平台接地少了很多，平台找代建也好找运营也罢，实现真正的市场化运作多了。

2.土拍市场比前两年热度高了，流拍少了，一方面是相关部门各类推荐会啊吹风会的工作做得多，另一方面很多地价调低，商改住释放出很多不错的土地。



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3.像海通鲁投海鑫瑞马等本土外地开发商纷纷入驻，倒不是因为济南的市场多么优质，而是其他地市的市场更为惨淡。

综合以上三点看，土地市场是比较稳的，结合楼面价基本上就能推断出开发商的售价，也就是说，稳定土拍成就了稳定的新房价格。

今年除了汉峪大高层以团购的名义搞优惠以外，没有楼盘搞大张旗鼓的优惠吧...

二手房也是这样，市场上依然说凉凉，挂牌依然虚高，但是大量的二手房已经砍不了太多价了,很多房东同样佛系躺平了（没看很多租房的老破小几百块就出租）...

据我不完全统计，十年内次新二手房对比去年的成交价甚至还高了几万块。

大家刷视频也好阅读资讯也罢，很多时候看的就是趋势，大家不要总是纠结于我的房子又跌了，他的房子卖不出去，而是结合趋势和自身资产状况，来做买卖的决策。

下面是我认为比较重要的土拍和拿地信息，选这些地块的重要因素是周边有竞品在售，有选择困难症的朋友可以瞧瞧，现在已经2000字了，我就不多写了，只说重点。

你要不着急买房可以等等看看新产品的....

04

01.保利发展底价获取长岭山07街区地块

之前捆绑学校建设地价也相对高一点，这块地的楼面价6500元/平，由保利发展拿下，容积率2.0。

这块地之前就广受关注，周边配套挺齐全，友商把该盖的也都盖好了，历山国际学校也落地了...



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因为同属长岭山就广受关注，周边配套挺齐全，友商把该盖的也都盖好了，历山国际学校也落地了...

因为距离海信君安比较近，这块地更靠北一点比君安便宜不少，君安的楼面价在10077元/平...比还不到铂悦府当年15291元/平疯狂地价的二分之一。

保利发展和保利置业是两家公司，西部的琅悦、东边的和光山语是发展开发的，市面上各类誉往往都是保利置业开发的。

02.海通获取王舍人两块住宅地块

海通近期拿了两块地，主要有三个看点，会不会做刚需四代宅、水平会不会远超天鸿、看看位置价格最不用看，大概率1.3-1.4的区间。

两块地，均2.0容积率，楼面价4673元/平，一个在哈佛郡北侧，一个在香溢澜庭北侧，海通已然5盘耀泉城了，我仔细想了想，貌似是民企头筹了...



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03.金茂小鸭地块已定名

小鸭金茂地块听说名字已经定了，叫做璞颐东方，璞系，也是金茂继府悦系落地济南后的又一产品系，传说面积124-143-165-195平的面积段，小高洋房均有。

2.0容积率，高新教育，金茂五恒科技，100%得房率建筑新规四代宅，听起来就很强。不过这两年金茂负面消息有点多，从旅游路金茂府到历下金茂府再到兰亭府，网上大片的消息。

作为小编来讲，肯定希望他重现奥体金茂府的荣光，届时大家看看产品吧。



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04.大华唐冶项目规划已出

大华唐冶项目规划已出，由11-17层洋房小高层组成，标准层层高3.1米，四代宅设计，主力130-150平。

别拿豆包不当干粮，唐冶发展的还是很不错的，有钱人还是不少的，拭目以待看看多少钱吧



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05.绿城CBD西、历控潘田B14

除了以上，还有一些过去单个项目后续会产生竞争的区域。

像CBD西片区要和九宸赋项目竞争的绿城CBD西项目，暂未出规划。

比如文旅城片区的历控潘田B14项目和绿城凤栖和鸣又会竞争，而根据最新的消息，文旅城大荷花后面的地也要商改住，无疑竞争会更加剧烈。



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二环南中海铂宫央墅后面的土地也迎来了落实土地，又多了不少住宅用地。



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