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住总上新好房子，老业主急了

地产K线官方
2026-07-27 22:05·北京·优质财经领域创作者

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文/北京进深林振兴

密云首个“好房子”，正式登场。

7月25日，国祥源境三期「览萃」顺利拿下预售证，4栋楼共180套房源，拟售均价约2.90-3.06万/㎡。

听着挺美？但稍微往旁边瞅一眼，就知道这“诚意”有点悬乎。

毕竟，就在一公里外，首开国樾天颂目前网签均价才23766元/㎡，而且已经卖出去19套了。这价格差，肉眼可见。

国祥源境三期，之所以能成为密云首个“好房子”。

全靠这招：调规！

这一刀下去，得房率直接“跳涨”——比国祥源境前期产品整体高出至少10%。

但这波“升级”，却让老业主心里五味杂陈，宛如被“背刺”了一刀。

要知道，国祥源境现房网签价约2.7万/㎡，比当年3-3.1万/㎡的销售指导价，已经跌了不少。如今，新产品赠送面积又“加量”。

01

其中，1#，顶配135㎡四居，拟售均价全小区最高——30530.03元/㎡，得房率约80.5%。

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该户型南向约12.5米总面宽、约5.5米宽厅，这两个数字，已让多数同面积产品难以比肩。

而且还有独立电梯厅，入户800库家政间集成，联排玄关柜，收纳不用发愁。

2#，起步89㎡三居户型，拟售均价全小区最低——29089.73元/㎡，得房率约79%。

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览萃89㎡是两面宽户型，南向约7.7米总面宽、约4米宽厅。

相同面积段，隔壁的首农国樾天颂已经做到了三面宽。

但国祥源境增配家政间，而且还是双明卫配置，干湿分离，三口之家早晚高峰不拥挤。

主卧套间设计，边户270°转角窗，采光视野直接拉满。

但这种长条状户型，通病就是采光和通风，且北边两个卧室面积蛮mini，最小的8.84㎡。

3#和4#，均为121㎡四居户型，拟售均价分别为29718.05元/㎡和30093.73元/㎡，得房率约83%。

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该户型是经典四叶草，LDK（客餐厨）一体化布局。

四个卧室尺度合宜，最小次卧都超10㎡。

收纳方面，步入式双排玄关柜，以及独立的家政间和储藏室。

该户型有一个bug，入户门正对厕所。

“开门见厕，秽气迎头”，这种设计私密性不足，风水上也是大忌。

02

国祥源境，是个藏了不少故事的楼盘。

时间拉回2021年12月，住总首开旭辉密云城投，砸下20.7亿元，底价拿下密云区水源路地块。

它共含9个子地块，体量在当年密云市场堪称重磅。

国祥源境·览萃所在的6016地块是其中之一，位于东北角。

但拿地4年多后，住总突然官宣“动刀”。

4月21日，密云区水源路南侧MY00-0104-6016地块（即国祥源境·览萃），公示了新的设计方案。

它向“好房子”靠拢的理由很直白：鉴于市场环境变化及居住需求升级，建设单位对6016地块原规划设计方案，进行全面优化调整。

国祥源境动刀的最大变化，在于层高和赠送。

先说最狠的——层高破局。

以前，密云老盘层高一般在2.8-2.9米，览萃则突破了30米的限高，4栋住宅楼的高度，均为30.55米。

这使得它层高不少于3米，不仅消除了空间的压抑感，还为中央空调、吊顶、通顶衣柜等装修设计预留更充足空间。

再看赠送，从“单面撒网”变“南北通吃”。

调规前，国祥源境的赠送手段只集中在南向，为外敞阳台飘窗组合。

调规后，它产品上的最大变化是，增加了可入室的南北双阳台。

新的主要赠送手段为：

1、所有户型的南向，均为通面内嵌式阳台；

2、所有户型的北向，均设置了1个内嵌式阳台内、外双设备平台。

03

看似简单的优化升级，但本质上是被逼出来的自救。

国祥源境西面一路之隔，来了一个新对手，也是北京城建集团旗下的兄弟楼盘。

2月11日，城建六联手密云城投以3.8亿，拿下密云水源路南侧住宅用地。

它是近年来北京住宅地块单价最低的一宗，折合楼面价7756.25元/㎡，可以说是贴着地面走了。

由于密云近年缺乏新供应，城建六新项目肯定也是奔着“好房子”去的，产品、价格都会极具杀伤力。

要是6016地块还守着旧规划，一亮相就得被自家兄弟“背刺”。

再加上，1公里外还有另一个兄弟盘——首开国樾天颂，更早入市。

它一次性推出11栋楼、合计446套房源，拟售均价2.87-3.22万元/㎡。

所以，这波住总的主动调规，分明是在兄弟盘的前后夹击里，抢生存空间。

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