导航|地址|刷新
保利发展：又又又拿地王！未来的销售和利润怎么办？_手机网易网




















网易网易号



0







保利发展：又又又拿地王！未来的销售和利润怎么办？


财经九号
2026-07-29 18:57·浙江·优质财经领域创作者

0




打开网易新闻 查看精彩图片

来源 | 财经九号
作者 | 胖虎

2026年的中国土地市场上，保利发展无疑是最引人注目的主角。从深圳宝安355轮鏖战夺下百亿地王，到日前上海一天豪掷232亿元与华润、徐汇城投一道包揽“双地王”，这家央企巨头正以近乎激进的姿态重仓核心城市。

然而，地王光环之下，保利在销售端承压、利润连年下滑的背景下逆势扩张，其战略逻辑与潜在风险值得深入审视。而回顾保利历年地王项目的命运沉浮，更让这场豪赌的前景充满悬念。

1

2026年地王版图：半年五城落子，

超700亿重仓核心区

据保利发展发布的公告显示，2026年1至7月上旬，保利发展通过公开招拍挂等方式，累计斥资近486亿元大举拿地，算上7月28日的一天豪掷232亿（联合拿地），前7个月的拿地总额恐怕已经超过700亿。

尤其值得注意的是，在上半年的土地盛宴中，保利已经在多座核心城市斩获“地王”头衔。

深圳：105亿百亿地王，355轮激烈争夺。今年6月25日，深圳宝安中心区宅地出让，保利发展历经近一个半小时、355轮竞价，最终以105.1亿元斩获地块，成交楼面价87924元/㎡，溢价率高达99.05%。该楼面价刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3位置，同时创下宝安区楼面单价新高。地块起始价仅52.80亿元，起始楼面价44171元/㎡——保利以近乎翻倍的价格拿下了这块“宝中”稀缺宅地。

上海：一日232亿，包揽“双地王”。7月28日成为保利的独角戏。上午，保利发展与华润置地联合体历经219轮竞价，以161.2亿元斩获杨浦滨江八埭头地块，综合楼面价102023元/平方米，溢价率35.83%。该地块一举锁定“2026年上海总价地王”与“杨浦滨江单价地王”双料称号，剔除商业成本后的可售楼板价超11万元/平方米。下午，保利发展再度携手徐汇城投，以70.6亿元竞得徐汇桂林公园地块，楼面价79072元/平方米，溢价率24.51%，登顶徐汇康健板块单价地王。单日拿地金额达231.8亿元。

杭州：46亿加码世纪城。7月7日，杭州下半年首场土拍，保利发展经过98轮竞价，以46.05亿元竞得萧山世纪城核心单元宅地，成交楼面价48139元/平方米，溢价率26.68%。中指研究院华东大区常务副总高院生指出，这是保利继拿下保利·天珺后再次加码世纪城核心，深耕决心明确。

北京：丰台太平桥溢价拿地。5月19日，北京丰台太平桥地块经过151轮举牌，保利发展以41.544亿元竞得，溢价率15.4%，住宅部分楼面价约6.67万元/平方米，创丰台区宅地楼面价新高。此次拿地标志着保利时隔一年后重返北京土地市场。

据不完全统计，保利2026年1至7月拿地支出恐怕已超过700亿元，多数项目以100%权益比例获取，集中布局北上广深及杭州等高能级城市。

2

销售端承压：利润连降五年，上海市场失守

保利如此激进地抢地王，与其在销售端面临的巨大压力密不可分。

保利发展的公告显示，2026年上半年，保利发展实现签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%；签约面积631.94万平方米，同比下降11.44%。公司上半年预计营业收入1028.97亿元，同比下降11.95%；归母净利润19.28亿元，同比大幅下降38.96%。



打开网易新闻 查看精彩图片

更令人担忧的是，公司利润下滑周期已持续五年——2021年归母净利润273.88亿元，此后逐年回落，到2025年仅有10.35亿元。利润大幅下滑的核心症结，在于历史高价地块的集中结转与资产减值，2026年一季度公司毛利率已降至13.5%。

而在上海市场，保利的处境更为严峻。中指研究院数据显示，2026年上半年华润置地、招商蛇口在上海的全口径销售额分别为289.5亿元、263亿元，而保利发展仅录得约155亿元，同比降幅接近40%。2023至2025年，保利发展全口径签约销售额从4207亿元连续回落至2530亿元。销售规模的持续收缩，迫使保利必须在土地端“补课”。

在现有项目的销售去化方面，保利在上海的表现呈现分化态势。保利外滩曜项目首开去化率超82%，但网签节奏较慢。保利·都汇和煦于2025年11月首开118套房源，网签去化率为54.24%。整体而言，保利在核心城市的优质项目去化表现尚可，但部分项目后续网签乏力，反映出市场整体需求的疲软。

3

历史地王镜鉴：成败参半，冷暖自知

事实上，保利并非第一次以“地王”姿态出现在公众视野。回顾保利近年来的地王项目，成功与失败的案例交织成一幅复杂的图景。

2024年7月，保利联合北京建工以89.01亿元拿下北京海淀永丰地块，住宅部分楼面均价约5.96万元/平方米。项目于2025年1月开盘，但截至2025年11月，整体去化率仅约16%，上千套房源待售。

同年在上海，保利以楼面价86037元/平方米拿下杨浦地块（外滩启PARK77），项目以13.55万元/㎡均价入市，但开盘一个多月后网签仅56套，去化率约36%。这两个案例充分说明：即便坐拥核心地段，地王项目也并非一定能实现快速去化。

当然，保利也并非没有成功的地王案例。2024年9月，保利以117.55亿元拿下广州天河临江大道北侧地块，楼面价66957元/平方米。2025年11月，项目以“玥玺湾”案名开盘，当天成交236套、销售额106亿元，成交均价约17万元/平方米。

截至2026年初，玥玺湾累计网签金额已超过150亿元。成功的核心在于绝版江景资源与珠江新城、金融城、琶洲CBD交汇处的绝版地段——稀缺资源让地价与售价之间形成了良性循环。

梳理保利近年来的地王项目命运，可以清晰看到几条规律。其一，地王能否盈利，决定性因素在于入市时点与市场周期的匹配——楼市上行期拿下的地王大多尚能保本，而在市场下行期拿下的地王则面临去化冰封；其二，去化率与地价成本呈明显负相关——地价越高、入市越晚，去化压力越大；其三，核心地段+稀缺资源是地王“解套”的唯一出路——广州玥玺湾的成功证明了这一点，但即便是这样的项目，也难以扭转保利整体利润下行的趋势。

不过，保利在2026年密集拿地王的逻辑也是清晰可见：在行业缩量提质的大趋势下，房企投资进一步向核心城市聚集。然而，高地价意味着高售价预期，也意味着更大的销售风险和盈利压力。

从行业数据来看，杨浦八埭头地块剔除商业后的可售楼板价超11万元/平方米，业内预计未来起步售价需突破16万元/平方米。上海中原地产市场分析师卢文曦测算，按当前楼板价推算，未来售价至少要到15万元/平方米。深圳宝安地块楼面价87924元/㎡，售价预期同样高企。但高端市场的竞争已日趋白热化，上海部分高价地王项目销售仅过半，个别项目去化率低至11%。“高认购率”与“高去化”之间的落差正在加剧。

更值得警惕的是财务压力。保利发展2026年上半年归母净利润仅19.28亿元，而1月至7月上旬拿地支出已接近500亿元，再加上7月底的232亿上海“地王”，巨额土地支出恐怕将进一步加剧财务压力，一旦市场持续调整，这些地王项目可能重蹈海淀永丰、外滩启PARK77的覆辙。

保利2026年的“地王”战略，本质上是一场高风险的战略博弈——用激进的土地投资弥补销售端失去的阵地，用核心城市的稀缺资源对冲行业下行的系统性风险。从北京蓟门桥到厦门同安，从上海外滩启到广州玥玺湾，保利的地王历史是一部“成也地王、困也地王”的周期实录。

对于2026年保利在深圳、上海等地新拿下的百亿级地王而言，历史经验既提供了警示——地王不等于楼王，高地价必须由更高售价来消化；也提供了希望——只要地段足够稀缺、产品足够过硬，地王仍有“解套”的可能。但当前的市场环境远比以往更为复杂，高端市场的竞争日趋白热化，保利能否在“地王”与“盈利”之间找到新的平衡，将在未来一到两年内接受最残酷的检验。

（本文数据信息均来自公司公告、媒体公开报道等公开信息，数据或信息如有遗漏，欢迎更正。未经授权，本文禁止转载、抄袭或洗稿。）








特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。






打开网易新闻体验更佳




热搜

视频丨国防部：菲方非法图谋不可能得逞

龚宝冬遇难 西南政法大学官网变黑白

今年军校报考热度与生源质量均创历史新高

宇树科技：8月10日打新

微软股价涨幅扩大至15%

男孩被奶奶责怪负气离家5天后被找到





热门跟贴




打开APP发贴

0条跟贴








相关推荐




朝阳供地疯狂！酒仙桥刚出地王，将台河景地块又来炸场了

地产K线官方









蹭热度，保利置业姿势满分

大嘴説









姜皓已任孝感市领导

极目新闻17跟贴









赛里木湖自驾每人收75元引争议，景区称相关费用已做备案

界面新闻2.7万跟贴









济南七月土拍保利发展、海通摘得住宅地块，八月仅商业相关地块有挂牌

融房网








太离谱！温州区域地王、最贵楼盘之一，交付后业主心态直接崩了





楼市IN温州






"1.5万机票退票仅退400多元"最新进展：票款全额退还

极目新闻8691跟贴









无锡挂牌4宗住宅用地 起拍总价30.74亿元

观点机构









太突然：上海刚刚密集预警 天气分分钟发生大转折

新闻坊60跟贴









保利发展长岭山拿地，四代宅比雨还密！什么盘该等，什么盘该扔？

洋楼记









关于公布2026年中央财政支持普惠金融发展示范区名单等有关事项的通知

财政部15跟贴









你不知道的是，天津新房市场正在换血

弄堂房子









半两财经｜土地市场持续升温，北京7月土拍收金126.78亿元

北青网-北京青年报









小客车翻坠50米崖下致3死 司机制动失误连续踩油门

大风新闻486跟贴








专访｜足球青训“野路子”董路：只看实战，我从不按教材训练





澎湃新闻132跟贴






人民时评：从菲尔兹奖看中国创新积厚成势

澎湃新闻7796跟贴









直接一巴掌！男子乘高铁遭后座“小孩哥”连环踢座椅，向其父母投诉后瞬间愣住

上观新闻41跟贴








上海真如城市副中心核心区最后一地块出让，含住宅和商办混合用地





澎湃新闻11跟贴






【解局】上海“地王”的本质，是新需求新供给，是经济成就

中国房地产报官方号









反应时间不到1秒 福建舰成功弹射空警-600

央视新闻客户端1552跟贴











回到顶部回到首页



------
导航页 打开网址